房地产审计报告(收集3篇)

房地产审计报告范文篇1

2016尽职调查报告范文一：

按照律师工作方案，我们对目标公司进行了尽职调查，先后到南明工商局和金阳开发区管委会，南明区房屋管理局等部门查阅了目标公司(贵阳某科技有限公司)的工商档案材料，房屋产权登记材料;到目标公司进行实地考察，并与目标公司股东、高管人员进行了沟通和交流。

律师审查了以下法律文件：

1、目标公司章程、历次章程修正案;工商档案材料

2、历次股东会决议;

3、历次股东出资、增资验资报告;

4、目标公司20**年5月财务报表;

5、20**年5月17日中和信诚会计师事务所有限公司出具的《审计报告》;

6、房屋产权证、机动车产权证;

7、员工劳动合同;

8、20**年6月12日目标公司股东会决议;

9、20**年6月12日，目标公司《股东放弃股份优先购买权声明》;

10、20**年6月12日，目标公司《股权出让方的承诺与保证》;

11、目标公司《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》;

12、20**年6月13日南明区工商局出具的《私营公司基本情况(户卡)》。

一、关于目标公司名称的变更

目标公司名称曾先后做过三次变更：

20**年5月10日，公司成立时，其名称为贵阳市某某安全科技咨询有限公司，

20**年10月15日变更为贵阳市某某安全科技有限公司

20xx年11月名称变更为贵阳市某科技有限公司，即现在使用的名称。

由于目标公司名称的变更导致其房屋产权证、机动车辆产权证等证件上产权人的名称与目标公司的名称不一致，但这并不会对目标公司股东转让股权构成法律障碍。

二、关于目标公司股东变更的沿革：

股权转让的主体是股东，而目标公司的股东从设立之初到现在曾做过以下5次变更：

(一)、目标公司成立于20**年5月10日，注册资本10万元人民币，当时公司有2名股东：

贵州某某集团有限公司，投资8.4万元人民币，占84%股份;宋某，投资1.6万元人民币，占16%股份。

(二)、20**年5月8日，进行股权转让和增加注册资本。

贵州某某集团公司将其持有的股份分别转让给王某(占40%)、何某(占40%)、宋某某(4%)

宋某将其持有的全部股份转让给宋某某(16%)

原股东不再持有公司股权，3名新股东持有的公司股份分别为：

王某40%、何某40%、宋某某20%。

注册资本由10万元增加至30万元，增资部分由3名股东按持股比例缴付出资。

(三)、20**年10月15日，股东宋某某将其持有的全部股份分别转让给股东王某、何某，股权转让后，股权结构如下：

王某持股比例50%;何某持股比例50%。

(四)、20**年1月3日，王某将其持有的全部股份转让给孙某(50%)，注册资本增至300万元人民币。增资270万元，由何某、孙某分别出自135万元，持股比例各占50%。

(五)、20**年6月12日，孙某将其全部股份分别转让给王某某(占35%)、何某(15%)，股权转让后，股权结构为：何某占65%、王某占35%。

(六)、20**年10月14日，王某某将其持有的全部股份(35%)转让给何某。

目标公司注册资本增至500万元，增资200万元由何某、田某分别投资，持股比例分别为：何某占85%;田某占15%。

至20**年6月11日，目标公司的股东仍为何某(占85%股份)、田某(占15%股份)。

也就是说，目标公司现在的股东是：何某、田某，只有他们才有权与贵研究所签订股权转让合同，其他任何单位和个人均不具备合同主体资格。

三、关于股权转让方所转让的股权

从工商登记材料看，上述股东所持有的股权没有被司法机关采取查封、冻结等强制措施，也没有进行质押，其对外转让不存在权利瑕疵。

经与转让方沟通，其称所转让的股权没有被司法机关采取强制措施，也不存在质押等股权转让限制，并承诺和保证一旦所转让的股权存在上述强制措施或限制，则应无条件赔偿股权受让方的全部经济损失。

四、关于目标公司股东出资是否全部到位，是否存在瑕疵

经查，目标公司股东的各次出资、增资，均采取现金出资方式，验资报告显示现金出资已全部到账，不存在瑕疵。

五、关于目标公司的章程、合同对股权转让的限制

章程、合同对股东对外转让股权不存在特别限制约定。20**年6月12日，目标公司的股东召开股东会，股东何某、田某均同意向某工程科学研究所转让其所持有的股份。

六、关于目标公司的资产

目标公司的资产主要包括：房屋、机动车和其他办公设施、对外投资、其他应收款和货币资金。

(一)、房屋

1、目标公司对房屋享有所有权。

房屋共有五套，均已取得房屋产权证，其中有2套房屋被抵押给中国工商银行股份有限贵阳市支行，抵押情况如下：

信诚大厦1-20**室：

房屋产权证记载：他项权利范围130.17平米，权利价值48万元，抵押期限：2007-9-27至2012-9-26。

信诚大厦1-2011室：

房屋产权证记载：他项权利范围202.54平米，权利价值73万元，抵押期限：2007-9-27至2012-9-26。

2、上述房屋不存在被司法机关采取查封等强制措施。

经向南明区房管局进一步调查取证，上述房屋产权清晰，均为目标公司所有;除上述两套房屋存在抵押情形外，其他房屋不存在任何限制。

(二)、机动车辆

目标公司名下有3辆机动车，分别是捷达、丰田锐志和福特蒙迪欧。上述车辆未被抵押，也不存在被司法机关采取查封等强制措施的情形。现由公司管理人员正常使用。

(三)、对外投资

对外股权投资人民币50万元，系目标公司投资设立贵阳某管理咨询有限公司，该公司正在办理注销登记手续，预计在股权转让合同签订以前，办理完毕注销登记手续。

七、关于诉讼、仲裁案件及或有负债

目标公司不存在未结诉讼、仲裁案件，也不存在其他赔偿未了事宜及或有负债。

八、目标公司经营期限与年检情况

经查，目标公司的经营期限为10年，经营期限截止日期为2011年5月9日。

《企业法人营业执照》《私营公司基本情况(户卡)》分别记载目标公司已通过20**年度和20**年度年检。20**年度通过年检时间为20**年6月11日。

八、结论：

目标公司依法存在持续经营。公司的两名股东依法持有目标公司的股权，该股权没有被司法机关采取查封、冻结等强制措施，也不存在质押的情形，股东何某、田某可分别依法将其对外转让。

建议股权转让方和受让方依法签订股权转让合同，并全面履行。

2016尽职调查报告范文二：

一、我国企业海外并购现状

随着我国改革开放的不断深化，我国企业在走出去的战略指引下，不断加快海外并购的步伐。根据德勤的《崛起的曙光：中国海外并购新篇章》的报告。报告中称，20**年下半年至20**年上半年，中国的海外并购活动数量出现爆发式增长，中国境外并购交易总共有143宗，总金额达342亿美元。20**年中国企业的海外并购投资者中排名第三，仅次于美国和法国。

虽然，我国企业海外并购的增速极快。但中国企业还普遍缺乏海外并购的实践经验，根据历史数据统计显示，我国企业海外并购失败的很大一部分原因是由于财务尽职调查流于形式、财务尽职调查不到位。财务尽职调查审计主要对尽职调查的调查方式的规范性、调查内容的完整性、调查结果的合理性进行审计，是完善尽职调查，防范企业并购风险的重要手段。

二、财务调查报告中存在的问题

(一)财务调查报告只是对于目标企业所有的资料进行简单的罗列

目前相当一部分财务尽职报告并未深入地对目标企业的财务状况作出分析。这主要是由于目标企业财务及相关人员对尽职调查普遍存在抵触心理，而且目标企业大多数财务核算较为薄弱，资料管理较为混乱，财务部门迫于某种压力，存在很多隐瞒事项。因此，这种方法会削弱尽职调查业务的作用，拿不到并购方想要的真实、完整的信息资料，使得尽职报告对于减少信息不对称的作用不甚明显[2]。

(二)对于并购方的投入产出价值调查不准确，容易落入并购陷阱

我国企业的许多海外并购案被媒体进行大肆宣传，但其结果并没有如预期的提高股东的价值。这主要是由于对并购的投入产出调查分析不准，未能判断有没有控制并购风险的能力，对并购所要付出的成本和承担的风险估计不足，未能准确评价并购投资的回报率，未能有效地回避并购陷阱，导致并购失败。

(三)财务尽职报告过于高估目标企业的发展潜力

在并购亏损企业时，许多企业对于目标企业的发展情况盲目乐观。缺乏对企业财务承担能力的分析和考察，对企业的财务调查与分析只停留在账目表面，没有结合企业的市场份额、人力资源和销售渠道等情况来综合考虑，导致过高估计目标企业的发展潜能，分散并购方的资源，甚至使并购方背上沉重的包袱。

(四)对目标企业的现金获得能力调查分析不足，导致现金流危机

目标企业在一定程度上控制现金流的方向，在不同项目间进行现金流调整。经营性现金流通常被外界信息使用者关注最多，它最容易被调整，人为提高其报告值，误导会计信息使用者。同时目标企业往往是出现财务困境的企业，企业不仅需要大量的现金支持市场收购活动，而且要负担起目标企业的债务、员工下岗补贴等等。这些需要支付的现金对企业的现金获得能力提出了要求，如果处理不当，会带来现金流危机，使目标企业反而成为企业的现金黑洞。

三、审计在财务调查尽职报告中的作用

(一)审计财务尽职调查报告的程序

财务尽职调查的目标是识别并量化对交易及交易定价有重大影响的事项，因此，主要的工作就是对收益质量和资产质量进行分析。在财务尽职调查报告的实施阶段应根据详细的调查计划和企业实际情况，实施规范性的调查程序，促进调查结果的有效性，为企业的并购决策提供合理的判断依据。

首先，对财务尽职调查报告的方案进行审计。审计的主要内容有整体操作思路是否符合规范要求。以及审计尽职调查设立的调查方案中有关目标企业财务状况的评估、验资等是否履行了必要调查程序，从而促进尽职调查方案的全面性[3]。

其次，对财务尽职调查报告的方法进行审计。对于财务调查报告的整体框架进行审计，是否采用多种调查方法，以便得出尽可能全部的调查报告，避免做出不正确的决策。

再次，对财务尽职调查报告的步骤进行审计。合理的调查步骤是避免并购陷阱的必要条件，审计人员应对每一阶段的调查进行审计，根据不同的并购类型、目的、内容来审查并购中财务尽职调查的处理步骤是否符合目标企业财务状况、资产价值调查业务规范、企业盈利能力分析规范等要求，确保企业并购活动的顺利进行。

(二)审计财务尽职调查报告的内容

财务尽职调查报告并不是审计目标公司的财务报表，而是了解并分析目标公司的历史财务数据。对目标公司的资产状况、销售收入、利润、现金流等财务指标进行全面调查，充分了解企业的生产经营情况，更好地为企业的并购决策提供依据。

首先，对财务尽职调查的主体和目标进行审计。进行财务尽职调查要全面的理解企业的实施并购的目的和战略，从而把握调查的方向，确定调查的内容。为防止财务尽职调查对于调查目标和主体的不确定，审计过程中应加强对于尽职调查活动中的目标和主体的审核，以避免尽职调查的盲目性。

其次，对财务尽职调查的范围和内容的审计。合理的评估目标企业的价值，做出正确的并购决策，需要全部的财务尽职调查报告作支持。因此，尽职调查如果仅对财务报告及其附注实施调查程序，可能无法全面分析目标企业的财务状况。对于财务尽职调查范围和内容的审计主要包括：

对目标企业资产价值评估调查的审计，对于不同的评估项目是否确定合理的价值评估类型和评估范围，以及反映目标企业财务状况和资产价值评估相关的内容进行有效的审计，促进企业资产价值评估调查的正确性。

对目标企业财务指标的审计，对于尽职调查是否全面了解目标企业的财务组织构建情况，以及目标企业的资产总额、负债总额、净资产价值等进行审计。同时，审计尽职调查是否对目标企业的资产、负债、所有者权益项目的真实性、合法性进行调查，促进财务指标调查的全面性。

对目标企业关联公司交易的审计，关联交易的复杂性和隐蔽性使投资者对于目标企业的价值无法做出合理的判断，审计的主要目的是对尽职调查中目标企业关联方的识别以及对目标企业关联方内部控制制度进行合规性和实质性的测试。从而促进对目标企业财务状况及经营能力的正确评价，促进投资决策的合理性。

房地产审计报告范文篇2

【关键词】财务报告风险管控

一、财务报告编制的主要风险

（一）财务报告编制方案制订不正确或不完善

财务报告编制方案是整个编制工作的具体实施计划，包括编制方法、相关人员具体工作、编制步骤等方面的安排，解决“谁做、如何做、什么时候做什么”等实际问题。如果财务报告编制方案未对编制方法进行正确描述，就可能导致会计政策使用不当、会计估计变更未经审批、合并方法和范围不正确等编制方法错误，直接造成财务报告出现差错。如果财务报告编制方案对相关人员具体工作、编制步骤安排等不清晰，就可能导致数据传递出现差错、报表格式不一致、整体编制进度延后、违反相关报送要求等风险。

（二）没有严格执行会计准则制度或对会计政策理解错误

财政部的《企业会计准则》，自2007年1月1日起实施。新准则与原准则相比，在核算范围、处理方法等方面存在显著差异，新准则强调了会计要素和主要经济业务的确认、计量和报告，突出了财务报告的地位和作用。如果未能对会计政策进行及时更新并有效执行，就会造成财务报告不符合企业会计准则的要求。

例1：2012年，A企业采用后进先出法计算存货发出成本。另外，年末存货盘点发现钢材盘盈20吨，按重置成本作为入账价值，按管理权限报经批准后作为前期差错更正。

分析：存货发出的后进先出法由于不符合存货流通规律，也不能反映期末存货的实际价值，《企业会计准则》已规定不再使用；企业盘盈的存货应冲减当期管理费用。因此，A企业的存货发出方法及存货盘盈会计处理有误。

例2：2012年1月，B企业把原来作为固定资产核算的一栋自用厂房转作租赁，租赁期3年。在B企业2012年的财务报告中，该栋厂房还作为固定资产核算。

分析：新会计准则要求企业单独核算投资性房地产。B企业转作租赁的厂房应该作为投资性房地产，与自用房地产区别开来，单独核算。因此，B企业的资产分类不符合要求。

例3：2012年1月，C企业经过决议，与Y企业签订了不可撤销的转让协议，转让设备一台，双方协定一年内完成转让。协议签订后，C企业继续计提该设备的折旧。另外，在2012年年末固定资产盘点过程中，C企业发现盘盈设备一台，并计入了当期损益。

分析：《企业会计准则》规定，持有待售固定资产不计提折旧；盘盈的固定资产作为前期差错处理。C企业对已签订转让协议的设备继续计提折旧的做法显然是错误的，固定资产盘盈的处理也不正确。

例4：D企业有一栋出租厂房。对该厂房的后续计量，D企业一直选择成本模式的方法。从2012年起，由于能从房地产交易市场上取得同类房地产的市场价格，D企业认为能对该厂房的公允价值作出合理估计，因此将计量方法改为公允价值模式。D企业的该项会计政策变更未经审批。

分析：《企业会计准则》规定，企业自行决策作出的会计政策变更必须充分表明其合理性，同时经股东大会、董事会或类似机构审批。D企业对投资性房地产的后续计量政策的变更，虽然有其合理性，但是未经审批，存在滥用会计政策的风险。

（三）内部控制制度缺失，财务报告信息失真，违反有关法律法规

在国外，日本奥林巴斯公司在2011年被揭露的财务造假事件，就是因内部控制制度缺失而导致财务报告信息失真的一个很好的例子。奥林巴斯是一家全球知名的医用设备及数码相机制造公司，在过去20年间，通过虚假并购、支付高额咨询费等手段，隐瞒巨额证券投资亏损，数额高达13亿美元。作为一家持续经营了90多年的上市公司，奥林巴斯虽然有一套完善的内部控制制度，然而内部控制制度形同虚设，完全起不到应有的作用。

在国内，湖南万福生科公司的财务造假案也令人震惊。万福生科公司在2011年上市，一年后就被立案调查。在调查中，万福生科公司被迫承认在上市前三年编制虚假财务报告，虚增营业利润约2亿元。实际上，万福生科2012年的财务报告也有造假及遗漏：其一，通过虚构合同等手段，虚增营业收入；其二，未披露造成重大影响的生产线长期停产事项。万福生科公司的财务报告严重失实，究其原因，也是因为公司内部控制意识薄弱造成的。

（四）会计基础工作未做好，导致财务报告编制错误

1.资产清查制度不完善，负债没有及时核实，提前、推迟甚至不确认资产负债，导致资产、负债账实不符。

2.账务处理存在错误，账证、账账不符。

3.会计报表项目取数不正确，会计报表提供的信息与企业实际财务状况不相符。

（五）财务报告编制不完整

1.随着财务报告使用者对财务报告所提供信息的要求日益提高，《企业会计准则》规定财务报告除了包括主要的财务报表外，还要有附注说明；强调了附注是财务报表的重要组成部分，要求遵循充分披露的原则。而企业往往对附注不够重视，会在债务重组、非货币易、收购兼并、资产减值等重大事项，会计估计变更和报表重要项目说明等方面容易产生遗漏。如前述的万福生科未对生产线长时间停产进行披露就属于这种情况。

2.应当编制合并财务报告的企业，可能会有披露合并范围不完整、合并内部交易和事项不完整的情况。

（六）人员素质较低，相关机构、岗位设置不合理

1.企业忽视对财会人员职业道德及专业技能的培训，岗位设置不合理，例如没有严格执行不相容岗位分离、稽核制度不完善等，直接影响财务报告质量。

2.没有设立独立的审计机构来管理审计业务，审计独立性得不到保障。现行的财务报告审计制度涵盖了注册会计师、管理者与股东三方。从理论上讲，注册会计师由股东授权对管理者进行审计，注册会计师审计结束后将审计结果直接报告给股东，注册会计师与管理者没有任何联系。但事实上，股东人数众多，直接对注册会计师进行审计委托是很难实现的。许多上市公司都是由管理者委托注册会计师进行审计，因此造成了注册会计师与管理者利益上的接触，审计独立性得不到保障，财务报告质量也受到了影响。

二、财务报告编制风险的管控措施

（一）完善并严格执行内部控制制度，遵循企业会计准则制度，保证财务报告的真实性

企业内部控制制度没执行好，主要表现在以下两方面：一是内部控制制度制订不完善、不全面，只关注了容易发生风险的环节；二是虽然内部控制制度制订完善，但没有严格执行，许多上市公司都容易犯这个错误。因此，企业应制订出行之有效的内部控制制度，并保证在企业各项业务、各岗位全面执行。在此基础上，企业应正确理解会计准则制度，及时对会计政策和会计估计作出调整，严格执行审批制度，杜绝提供虚假财务报告的行为。

（二）制定完善的财务报告编制方案，做好基础工作，保证财务信息的完整性

企业应做好财务报告编制方案的制定工作，确保编制方法正确、相关人员的具体工作切实落实、编制步骤清晰，使整个编制工作有序进行。同时，财务报告的编制以日常会计工作为基础，因此必须做好基础工作，日常会计处理必须遵循企业资金支付、费用报销等各项财务制度；加强财务稽核工作，通过对日常财务事项的管控，及时发现问题，防范风险；定期清查资产、核实债务，做好与往来单位的对账工作；重点关注新业务风险，如近年来企业开始使用POS机进行的收支业务，必须纳入现金管理范围等。在财务报告编制过程中，企业应认真审核账证、账表的一致性，重点审核财务报表内容和种类的真实性、完整性。

（三）加大培训力度，加强机构、岗位设置的合理性

企业应加强财会人员及相关人员道德准则体系及专业技能培训，使其掌握适当的会计知识、会计政策并加以运用；应合理设置岗位，明确职责分工；应保证审计的独立性，建立反舞弊机制，确保财务报告提供信息的真实性。

参考文献

房地产审计报告范文篇3

法定代表人：查杰，董事长

委托人：程惠瑛，上海市汇英达律师事务所律师

被上诉人（原审原告）：陈树添，男，1943年4月22日生，新加坡人，住新加坡京土路14？20号14楼花拉阁151－E座

委托人：胡菁，上海市华联律师事务所律师

被上诉人（原审原告）：黄波薇，女，1947年7月1日生，新加坡人，住址同上

委托人：胡菁，上海市华联律师事务所律师

被上诉人（原审第二被告）：廖氏国际集团有限公司，住所地：香港九龙尖沙咀漆咸道南39号铁路大厦1603室

法定代表人：廖王汉，董事长

被上诉人（原审第三被告）：上海浦东商业建设联合发展公司，住所地：上海市浦东新区即墨路97号2楼

法定代表人：陶达华，总经理

上诉人上海胜康廖氏房地产开发有限公司因与被上诉人陈树添、黄波薇、廖氏国际集团有限公司、上海浦东商业建设联合发展公司租金回报保证纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2000）浦民初字第1674号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结

原审法院查明：原告与第一被告于1997年1月8日订立上海市外销商品房出售合同并经上海市公证处于1997年1月18日公证，原告以197，980.00美元购得上海胜康廖氏大厦16层07室房屋。双方还签订了《上海胜康廖氏大厦租金回报保证协议》（以下简称《回报协议》），第二、三被告分别为该协议保证，对第一被告履行该协议承担连带责任，保证期到该协议完全履行完毕时止。《回报协议》和两份担保书作为前述房屋出售合同的附件一并进行了公证。《回报协议》载明：本协议作为出售合同不可分割之附件，与出售合同具有同等法律效力。同时规定了在买方已缴清所有楼款并签署出售合同及其他相关文件的前提下，租金回报保证期从付清楼款之日或放贷银行计息之日起，两年内由卖方提供租赁服务。无论是否租出及出租的金额大小，每年租金回报均为楼价的15％，高出此比例的租金归卖方所有。并约定卖方自租金回报保证期开始之日起的第一年每六个月一次性支付前六个月的租金回报，第二年起每到三个月支付一次租金回报，逾期则按12％支付延期付款的利息损失，如迟延付款超过60天，则另加5％之罚息。协议又规定买方须已和卖方指定的总廖氏国际集团有限公司即第二被告签订租赁委托书，并授权卖方从租金回报中扣除租赁委托书中规定的租赁佣金给总即第二被告，否则将无权享受由卖方提供的租金回报。1998年4月15日，原告通过贷款付清了房款。1997年2月21日，原告取得了上海市房地产权证。此后，由于原告多次催讨未能取得协议约定的租金回报，故向原审法院起诉要求被告给付所欠租金及迟延利息。另，1995年4月17日，原告就其所购物业与第二被告签订了《上海胜康廖氏大厦租赁委托书》，其中约定的佣金为1.5个月之租金。

原审法院认为，原告与第一被告签订的《出售合同》及《回报协议》是双方协商一致情况下所签并经公证，内容不违反我国法律，应为合法有效。第一被告理应按《回报协议》的约定向原告支付租金回报，并承担延期付款的违约金。第二被告、第三被告就《回报协议》分别出具担保书，应按担保书的承诺承担连带责任。判决：

1、被告上海胜康廖氏房地产开发有限公司应向原告支付租金回报55，681.88美元，并支付该款利息。（其中11，136.38美元从1998年10月15日起按年利率12％计60天，60天后到1999年12月31日按年率17％计，14，848.5美元从1999年4月15日起按年率12％计60天，60天后到1999年12月31日按年率17％计；7，424.25美元从1999年7月15日起按年率12％计60天，60天后到1999年12月31日按年率17％计；7，424.25美元从1999年10月15日起按年率12％计60天，60天后到1999年12月31日按年率17％计。）2、被告廖氏国际集团有限公司、上海浦东商业建设联合发展公司就前项判决确认的第一被告的责任承担连带责任。案件受理费人民币10，360元，由第一被告承担，第二、三被告对此承担连带责任。

上诉人上海胜康廖氏房地产开发有限公司不服上述判决，以租金回报不是买房的优惠条件；委任书没有写明具体的委任权限，其无法将房屋出租等为由向本院提起上诉要求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人陈树添、黄波薇辩称：其已出具了租赁委托书、已将有关权利全权委托上诉人，要求驳回上诉。

本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，予以确认。

本院认为：上诉人上海胜康廖氏房地产开发有限公司与被上诉人陈树添、黄波薇签订的《上海市外销商品房出售合同》和《上海胜康廖氏大厦租金回报保证协议》系双方当事人的真实意思表示，其形式及内容符合相关法律规定，原审法院认定有效应属正确。上诉人理应按约给付被上诉人陈树添、黄波薇租金回报，拖欠不付，显属不当。原审法院判决上诉人承担支付租金回报及相应利息，应属正确；被上诉人廖氏国际集团有限公司、上海浦东商业建设联合发展公司就《上海胜康廖氏大厦租金回报保证协议》分别出具担保书，原审判决其承担连带责任，亦属正确。上诉人认为被上诉人陈树添、黄波薇未写明具体的委任权限，其无法将房屋出租等上诉理由与本案事实不相符合，本院对其上诉理由不予采信，对其上诉请求不予支持。原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10，360元，由上诉人上海胜康廖氏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长张国

审判员郑卫

审判员严卫