商业地产行业研究范例(3篇)
商业地产行业研究范文
［关键词］教育；人类学；商业；应用
目前，公共机构和私营机构都在寻求熟知企业文化的雇员和研究人员。商界的变革、研究方式的根本性改变则要求商业领域的教学对课程设置进行调整。如今，诸如人类学之类的以定性分析为基础的社会科学理论的分析方法，正逐渐为越来越多的学者所重视和青睐。人类学已在商业实践中做出了显著的贡献，尚未有效地广泛渗透到商业教育中。
1何谓人类学
人类学是一门社会科学，它研究人们赖以生存的社会环境，以及人们对环境所做出的情绪、态度和行为等反应。尽管人类学经常被人们误解为“象牙塔”式的规则，但是它对现代社会问题的研究却做出了巨大的贡献，诸如城市生活问题、种族冲突问题和后现代主义问题。虽然人类学作为一种规则和分析方法最近才被正式应用于商业研究之中，但事实上学者们非正式地将人类学运用于商业领域的研究已经有很长的一段历史。古典的人类学研究方法（诸如实地研究、观察法、访谈法等），对商业领域研究的适用性也早已经在多方面得到证明。
近几年，在消费者行为研究中占据突出地位的“自然主义分析法”，显然受益于人类学的实地调查观察分析法。自然主义分析法的基本策略是通过参与式观察，研究和解释人们置身于真实环境中的实际行为及其与行为发生相适应的文化氛围和价值等。这种分析法要求研究人员从参观者的角度解释调查对象的行为，而不是依照观察者的感觉或者主观想法得出结论。凭借以观察者为中心的分析方法，研究人员可以更加有效地感知消费者的行为动机及其影响他们行为反应的因素。这种定性分析方法使自然主义分析法获得了广泛赞誉，而人类学的实地参与分析法也在为Belk，Sherry和Wallendorf所采用的自然主义分析技术中得以体现。
与此相关的是被Hirschman（1986）称为“人文要素”的营销研究，与人类学的分析法一样，“人文要素”的营销研究也基于定性分析。因此，目前流行研究营销学和消费行为的人类学，可以被视为该领域中定性与人文要素研究过程的一个组成。在此背景下，实地研究实际上是一种以主观方式描述事物发展进程的一种方法，而这种主观意识来自于观察者对被调查者的感性认识。人类学家对于依据此种感受是否可以得到科学性较强的结论问题，进行了长期的争论。在20世纪60年代，不同观点的分歧，导致人文要素研究的倡导者与追求严谨性的科学家之间进行了激烈的辩论。
人类学同时还为分析特殊文化提供了有效的方法。HarrisandMoran（1987）关注到这样一个事实：文化可以激发人们的自我认识，营造人们的归属感，构建人们的行为规则，并且根据目标的重要性将目标等级化等。根据人类学的理论，文化提供了一套能够矫正和激励人类行为而又可进行传播的知识体系。近些年来，拥有国际经验的学者们出版了众多介绍怎样在外国经营的指南性著作，以便帮助那些跨国企业理解文化的多样性，促使其在不同的文化背景下，为争取利润的最大化而进行更有效的经营实践。
人类学使用文化的概念来描述和分析人类的行为、价值观、选择、偏好、实践、利益和态度等。古典人类学理论认为，文化潜伏于各种社会形态和各类社会生活之中。所有的人类行为都发生在一定的文化背景下。事实上，文化使人类的社会生活和经济合作成为一种可能，并使其富有意义。因此，文化概念对于努力探讨和理解消费行为的学者们而言，具有极其重要的参考价值。
自20世纪30年代以来，以文化研究为宗旨的文化人类学家关注企业文化及其对生产经营的影响，对产业和企业设置进行了大量研究。例如，在美国20世纪30年代和40年代所形成的人类关系学派，通过系列化的研究，构建了一套显示非正式文化模式、世代群体等如何影响企业组织的人类学理论体系。更多关于企业文化的研究显示，企业内部特殊的价值观结构在很大程度上决定着企业行为的成功与失败。人类学分析法对这方面的研究所做出的显著贡献，是有目共睹的。根据美国学者的研究，目前，人类学分析法和人类学定性分析法已经被越来越多地应用于商业研究中，而以工商管理研究为方向的人类学家，应用参与式观察法这一传统模式，搜集和整理基层企业文化信息，为决策提供参考依据。
例如，施乐公司聘请了人类学家帮助公司设计针对技术服务人员的更为有效的培训项目。人类学家在接受了研究项目之后，要像技术人员一样接受培训，并且亲自接听并答复公司服务电话，以便掌握技术人员面对顾客时所发生的种种可能的情况。人类学家的研究揭示，教会人们如何使用复印机是一项很重要的任务，因为大量的服务电话并不是来自具有较高机械操作和运用水平的客户。许多人往往不知道如何操作机器。此项源于第一手参与式观察的研究结论，促使施乐公司在培训技术员时更为强调与客户的关系。
2近期案例
根据研究，商业人类学分析法大约于20世纪80年代早期正式开始应用，当时应用型人类学家Suchman和Orr调查分析人们如何与技术要素产生相互影响的问题。从那以后，大量的人类学家开始从事商业领域的研究，他们通常被授予不同的称呼，诸如“知识联络人”、“民族学者”、“评估员”等头衔。近年来，人类学家更多地涉入企业经营的战略性及操作性研究，包括对消费者的研究。人类学家在产品开始大量销售前，对产品性能及其使用者有可能产生的反应进行评估。
商业人类学研究的内容几乎涵盖了从营销策略到企业文化，从产品设计到商业发展的全部领域。例如，加拿大多伦多大学的人类学家VictorBarac博士，与当地一家互助保险公司进行合作，以更新该公司的广告策略，他还与加拿大电影公司合作一个项目，即蹲点剧院观察从购买小吃的模式到海报吸引人们注意的整个过程，并且就服务态度和环境体验方面的问题对顾客进行访谈调查。人类学家Baba与Batteau和其他学者一起，在密歇根韦恩州立大学的人类学课程中成功地将人类学与商业教育融合在一起。他们的研究显示，国际企业经营失败的原因，往往在于企业不能理解和适应国外异文化的思维和行为方式。众所周知，现实世界是瞬息万变的，决策者们必须熟知这些发展变化及其影响，才能有效捕捉商机。而充分发挥人类学家的才能，并且正确使用人类学分析法是解决此类问题的重要途径。对于工商领袖人物来说，熟知国内企业的文化背景虽然重要，但更为重要的是理解国际文化背景。因为国际文化差异的程度远远大于国内企业的文化差异，而这种国际文化差异性往往会导致不恰当的行为或者错误的决策成倍增加。人类学家在研究国内和国外的社会背景时，擅长于发现和解释影响企业战略和操作的行为模式，事实证明，人类学家的这一特长，完全可以有效地应用于改善企业经营的研究。
著名的工商人类学家Jordan博士指出，自20世纪80年代以来，人类学在商业类学校的影响力逐渐增强。商业人类学地位的上升，使得在商业教育中对其做出更全面的介绍显得尤为必要，而人类学家在关于消费者的研究中扮演着重要角色。例如，哈佛大学的Saltman和McCracken教授，西北大学的Sherry教授，内布拉斯加／林肯大学的Arnould教授，韦斯特伯里－纽约州立大学的Olsen教授，犹他州立大学的Costa教授等，都是对商业教育产生较大影响的人类学家。另一方面，商业专业的教授，像Hill和Kaufman－Scarborough博士等，他们在商学院的教学实践中，广泛采纳了人类学实地调查参与分析法，并将其应用于他们的商业研究中。
3结构主义分析法和后结构主义分析法
从历史发展的角度看，人类学分析法强调社会结构分析，认为文化是构成人们思维、态度和行为的特殊部分。社会化的过程促成了趋于隐蔽的模式化的思考方式，个体则被视为文化的一部分。此类观点在商业和消费者研究领域中十分普遍。因此，该方法设想出某种通常被理解为“民族特性”的模式，即社会中大部分人以相对无意识的方式形成自身的观点并对事物做出反应。无论何时，当人类学学者们谈论某个方面的问题时，例如，美国文化与日本文化的比较，他们便会应用各种各样的民族特性模型进行分析。在微观方面，人类学家们将此类研究方法应用于对各种组织，特别是对构建“企业文化”的研究方面。
在相当长的一个历史阶段，社会结构主义分析法，显示了社会科学的发展水平，但是在20世纪60年代，这种分析范式似乎趋于落伍。Walle博士（2002）认为有效的服务促成了现代结构模式的进步。社会结构的存在是不言而喻的事实（即使它们不如学者们所想象的那般强大或者普遍），即使这种方法没有复兴，但是却已经开始盛行。到了20世纪，哲学现象学分析法成为一种观察分析人类有意识的思考并如何将思想作用于行为、情绪和世界观的主要工具。结构主义分析法研究的是在社会化进程中，那些被固化为隐蔽的和无意识的思维模式。而现象学分析法研究的则是有意识的思维，关注的是个体而非群体。
哲学学派地位的提升导致存在主义、后结构主义和后现代主义的诞生，它排斥文化团体，用个体取代团体，因此在社会结构主义者中盛行。哲学学派用研究个体的模型来分析特定群体的反应，并把它和主流群体区分开来（假使这个主流群体存在）。研究差异群体的重要性（尤其是对特定的目标市场），使后结构主义和后现代主义分析法成为在营销研究者中很流行的方法。虽然社会结构主义、后结构主义和后现代主义以及各类研究者的哲学基础存在差异，但是受益于人类学分析法，这些差异不会导致不同的研究组织对人类学分析法的采纳与否。这些研究组织要通过科学理论来评估分析并寻找适合于研究人类的分析法。
4消费者行为与人类学
从人类学的角度看，文化是影响营销和消费的关键力量。著名的工商人类学家Jordan博士指出，“人类学家在文化、历史和全球背景下观察消费者行为”。Richins（2000）认为对消费者的研究是一门社会科学，因为消费与个人的健康和福利相关，对经济行为影响很大；很多紧迫的社会问题与消费者行为相关（诸如吸烟、酗酒等会对个人和家庭造成不良影响）。Richins（2000）同时指出，消费及其影响无处不在，并且有力地影响着生活的各个方面。
著名的工商人类学家Koprowski（1999）认为，无论是在线聊天室还是舒适的商店，对商业有利的亚文化群无处不在。现代商业人类学家会使用摄像机、录音机和寻呼机等进行实地调查。在调查过程中，研究者追踪消费者的购买行为，并帮助企业决策者改进文化敏感型的营销战略。Robinson和他的同伴使用人类学分析法观察和定义消费过程，帮助企业进行新产品的开发设计。他们没有向人们询问问题，而是观察人们的实际行动。通过此项调查，他们帮助一家制药企业开发了一种OTC新感冒药，帮助一家大型汽车制造商开发了新式站台货车,帮助箱式背包制造商JanSport以全新的方式展示其在运动品商店的产品,还帮助Frito－Lay更好地细分市场。
根据Mulroney（2002）的观点，人类学分析法应用最明显的领域是研究零售业中的消费者行为。商业人类学家Newman（1993）验证了经济规律对人们消费模式、生活模式和家庭关系的影响。AnthropologistPacoUnderhill（2000）在其撰写的《为何我们会购买：购物科学》中探讨了零售业中的消费者行为。他剖析了为什么消费者原本是为了购买某件商品而进入商店，但结果却购买了另外的商品，是因为商店的氛围对购物行为产生了很大的影响。McCracken（1990）在《文化与消费：分析消费品和消费行为特征的新方法》中，说明了消费过程与文化是怎样产生共鸣的。McCracken把消费的定义扩大，认为消费是应该包含消费品和消费的产生、被购买以及被使用的全过程。根据McCracken的观点，文化和消费在历史、理论和实践这3个大背景下神秘地交织在一起。
人类学家Bierck（2001）认为，定性分析法和观察式研究可以帮助决策者提高洞察力，而这是定量分析法做不到的。同时，McFarland（2001）观察到，当消费者对新产品作出反应时，他的同伴会为其作出定性分析，并对消费者的决定产生影响。人类学分析法被越来越多地应用到此类市场研究中，研究影响消费者做出决定的文化趋势、态度和生活模式。研究消费者行为的人类学家试图探求一件产品在消费者的日常生活中是如何被适应的整个过程，而非简单地寻求问题的答案。例如，Whirlpool最近邀请一位专注于研究内部组织的人类学家做一次关于高档浴缸行业的研究。所采用的战略是人类学家所擅长的研究方式，即分析被调查者的真实感受，而非数据分析。在调查过程中，将定性分析法和开放式采访相结合，观察了消费者实际使用产品的全过程。调查以来自4个不同市场的15个家庭作为样本，采用的分析方法包括入室采访和拍摄参与者沐浴的过程（沐浴时穿着沐浴服），对参与者询问诸如“何时考虑购买浴缸，对浴缸是什么印象”等开放式问题，并告知他们洗浴的照片将刊登在期刊或者杂志上。照片的主题便是“沐浴在浴缸中的消费者”。“此类倾向──情绪、文化、符号──很有感染力”。他们还更新了Whirlpool关于高档浴缸的定义。调查组重点强调了参与者认为很重要的对浴缸的分类和感觉。由于该项调查是在参与者家中进行，因而能够有效地激发参与者的真实反应。
根据McFarland（2001）的观点，人类学分析法的真实力量体现于产品开发的前期阶段。消费者人类学家的分析方法是归纳而非演绎。正如一位人类学家所观察到的，“进入消费者家里可以从他们身上发现如何进行产品分类才是有意义的”。例如，牙膏营销往往关注的是牙膏的防蛀和美白效果。但是人类学分析法研究发现消费者对牙膏关注的内容发生了改变。人们越来越多地关注牙龈和舌头──牙刷放入口腔中时的整体感受（他们不再仅仅关注牙膏的防蛀效果）。一些名牌牙膏，例如高露洁，声称“即使刷完牙也能继续发挥效用”，这种口号设计是为了迎合广义的牙齿护理理念。正如Lacayo（2001）所称：“消费者人类学分析法花时间去理解消费者为何使用以及如何使用该产品。”
定性分析研究者在研究消费者行为时，利用人类学分析法创新分析技法（如Belk，Sherry，Wallendorf1989创造的自然主义分析法），目的是为了研究消费者的真实生活状态，以及他们为何做出购买并消费该产品的决定。营销过程包括为产品设定目标客户并对其进行销售，因此人类学家除了要知道特定群体在关注某类产品和产品使用时的感受外，还有义务找出被购买、被定价和被消费的产品的特殊性。通过细致地观察产品对人们生活的适应性，人类学家得到大量无法在正式采访中取得的有用信息，因此，越来越多的人类学家被企业所雇用。
5商业教育的含义
目前人类学分析法正逐渐被广泛地应用到商业和消费者研究中，营销学教师有必要将有关人类分析法适用性问题的讨论融入到他们的课堂中，以便将最新的观点融入到课程教学中。毫无疑问，人类学家正将独特的和无价的方法应用于商业世界，尤其是营销领域。
随着人类学在商业领域中的快速成长，人类学应该被冠以更高的知名度。以往，商业教育被认为过多地应用了定量分析法，而人类学等定性分析法的使用，在一定程度上改变了这种局面。过去20年里，对消费者的研究主要是倡导应用自然主义研究方法。应用于商业教育的人类学分析法顺应了这些倡议，并且特别适合于消费者行为的课程。
就像人类学家们在哈佛商学院、西北大学凯洛格管理学院，内布拉斯加大学，犹他大学等教授商业课程使用人类学分析法，这种应用于商业教育的人类学分析法不是新生事物，而是这种教育方法的复兴。同时，人类学系（如在韦恩州立大学和俄勒冈州立大学）也正在教授商业人类学课程。人类学在商业领域的广泛应用，使得社会对商业人类学家的需求增加，越来越多的商业教育机构正在寻找有商业经验的人类学教授来帮助培训“实践性的人类学家”。
随着人类学在商业教育中的发展，商业教育者有必要将人类学讨论更充分地融入到他们的课程中。商业人类学课程被建议引进商业学校，更多的人类学内容被引入到具体的课程中，反映了商业世界不断变化的方法。在课堂中介绍人类学分析法是很重要的第一步，因为商业教育中的人类学分析法大部分包含了人类学的分析法。从社会和文化背景的角度对人类行为进行研究，这一观点已被广泛接受，商业教育者有必要对此进行适时调整。
与此同时，学生需要理解被商业研究者经常采用的简单方式，即使这些方式不会发生在更具有学术性的人类学分析中。这种精简研究方式如果确实可以为决策制定者提供有用的并具有经济效益的信息，那么是可以被接受的。所有的商业研究都会受到时间和资金的约束，但这些约束不会限制定性分析法的应用，如人类学分析法。
教师在学生被派出去参加参与式观察的项目前要对他们进行人类学分析法的培训，同时还包括进行伦理道德方面的教育，告诉他们需要认真严谨地工作，多为顾客的利益考虑，同时强调他们有道德义务。反之，会使问题变得混乱从而产生冲突。美国人类学协会、人类学应用社团和国家人类学实践协会建立了一套如何避免不合适的行为和怎样以一致的方式行事的准则，教师和学生都会因为遵守道德守则而受益。
多种不同方法的使用为人类学启发式研究做出了巨大贡献。人类学分析法被用来检测诸如家庭、亲属关系、性别和友谊对消费者行为的影响，还用来检测宽泛的文化模式对消费者的影响。学生们也意识到人类学分析法的独特贡献。人类学分析法通过研究消费行为（如消费者怎样看待产品、获取产品和消费产品），为研究象征性消费进程提供参考。
教师要向学生说明，数据在没有进行合理分析前，不能成为帮助决策的有用信息，并教导学生如何有效地展示自己的研究成果，这对于那些展示定性分析研究成果的学生尤其重要。因为他们总是不能与他们的定量分析一样被高估。学生要形成这样的认识：以经验观察为开端的人类学分析应该进行批评性分析。
目前，人类学在商业研究领域尤其是消费者研究领域有了很高的地位。人类学分析法也正越来越多地被引入到大学课程中，如消费者行为和营销研究。定性分析法——人文的和定性的社会科学技术，也已经在商业教育中讲授，这种向人类学转移的态势将注定给这些分析工具以更高的知名度。同样，这种增长趋势导致进行消费者行为和营销研究的教师们有必要越来越多地开设定性分析的课程，诸如人类学和民族学等课程。
6西方工商人类学的发展与崛起
虽然由于学派的不同，人类学家对自己学科结构的划分与分析有所不同，但是基本上都认为体质人类学、文化人类学、考古人类学与语言人类学为传统的四大分支。人类学因为其研究方法的独特而成为西方20世纪发展比较快的一个学科，20世纪末，人类学的发展受到工业和科技文明的较大冲击而放缓了速度，近几年来又有了较大和较快的发展。特别是以施政和解决实际问题为导向的应用研究——应用人类学的发展更是引人注目，以至在美国许多人类学家将应用人类学列为人类学的第五个分支。其实应用人类学是一个泛称，包括所有以人类学的方法为手段进行施政和解决实际问题研究的领域，比如当我们应用人类学方法研究解决教育领域的问题时，我们就将这类研究统称为教育人类学。同理，当我们将人类学应用于解决城市问题的研究时，我们就将其称为城市人类学（或都市人类学）。
人类学应用于工商管理领域已有较长一段历史，早在20世纪的20年代，美国哈佛大学的人类学家便开始了对坐落于芝加哥的西电公司（WesternElectric’sHawthorneWorks）雇员人际关系与劳动效益的研究。参与该项研究的主要研究人员EltonMayo和W．LlyodWarner依据人类学功能学派的理论，应用参与观察等人类学研究方法，得出了一个影响工商管理研究长达数十年的结论，即雇员的劳动效益会随着管理层对他们的关注程度的提高而提高。该项研究成果被誉为人际关系学派的奠基石，标志着工商人类学（当时被称作工业人类学）的诞生。
此后，人类学家们便开始广泛进行应用方面的研究，从工商管理到妇幼保健，从军事行动到国际援助，从幼儿教育到通俗文化，等等，无所不及。1941年应用人类学学社在哈佛大学成立，1946年BurleighGardner和W．LlyodWarner等脱离了大学环境组建了社会研究合作公司（SocialResearchIncorporated），开创了人类学工商管理咨询业务的先河。社会研究合作公司的业务囊括了工商管理的各个领域和部门，成功地为数百家大中型工商企业提供了咨询服务，至今依然是美国非常活跃的工商企业管理咨询服务公司之一。
20世纪50年代，著名人类学家EdwardT．Hall受雇于美国国务院主持一个培训项目，教育将被派往北美以外工作的工程技术人员如何有效地进行跨文化交流。在其著名的《沉默的语言》一书中，Hall博士首次提出了非言语交流的特性及其重要性，并且指出在跨文化交流过程中，一个很小的失误很可能导致一个工程项目或一个和平协议的彻底失败。他的理论成为20世纪中期以来美国从事国际经济贸易的工商企业主管所必须熟识的重要内容之一。后来，人类学家GaryFerraro博士等延续了EdwardT．Hall的研究，并逐步完善和形成了跨文化交流与国际经济贸易的规范模式。
到了60年代，随着美国军事势力在国际社会的不断扩张，美国国防部开始计划公开招募人类学家为其在拉丁美洲和越南的军事行动服务。此举无疑引起有正义感的人类学家们的批评和抵制，认为有违人类学家的职业道德底线。1968年美国人类学学会在其会刊上登载了美国国防部的广告，招募人类学家在其越南参谋部与心理学家合作研究越南文化与越南人行为模式，此举当时在全美国的人类学家中引起了强烈的反对和抵制，美国人类学学会不得不撤除该则广告以平息持续不断的抗议。到了1970年，有可靠消息来源说，有个别人类学家曾秘密受雇于美国国防部，在泰国从事与军事行动有关的秘密研究项目。此消息的确认极大地震动了整个美国人类学界，大家普遍认为作为一个整体的人类学家，正面临着一场职业道德危机。
在这样一种背景下，美国人类学学会于1971年表决通过了《职业责任守则》。该守则明确规定：人类学家在任何情况下都不得签署秘密雇佣协议，任何人类学研究报告都不得仅交给研究委托方而不提供给普通大众。该《职业责任守则》无疑束缚了工商人类学家的手脚，因为工商人类学研究项目一般都涉及委托方的商业机密，而出资委托研究的厂商们，是绝对不情愿将研究报告公之于众的。由此，工商人类学便进入了长达十余年的冬眠状态，鲜有成果与进展。
时至80年代，由于教育和学术领域的吸收力度有限，从事应用研究的人类学家日益增多，他们当中不乏受雇于工商企业的人类学家。而受雇于工商企业自然就要保守企业的商业机密。这种现象再次引起了美国人类学界关于职业道德的争论，学会最终同意职业性研究，从而使得工商人类学有了法理依据，更多的人类学家开始了他们的工商管理咨询服务生涯。与此同时，“文化”这样一个人类学最常用的词汇成为社会关注的热点，而大众传播媒体和工商企业家们，也突然变得对人类学的原理和方法有了极大的兴趣。促使这种变化的直接原因就是日本经济的崛起和日本企业管理模式的成功。
根据工商人类学专家AnnJordan博士的研究，日本的经济崛起加速了全球化的进程，而伴随着日本成为世界经济的重要力量，美国、欧洲，甚至亚洲的其他国家，都对日本文化尤其是日本的企业文化产生了极大的兴趣。出于国际经济贸易的需要，学习研究日本文化和日本企业文化，成为欧美许多工商企业管理层的首要工作。而人类学家对文化研究的特殊本能正好借此机会得以充分发挥。在此期间，许多以人类学研究为主的工商管理学术著作问世，比较著名的有RichardPascale和AnthonyAnthos所著作的《日本管理之艺术》（TheArtofJapaneseManagement），TerrenceDeal和AllanKennedy所发表的《企业文化》（CorporateCulture），等等。
1987年，美国成立了学习研究研究所（theInstituteforResearchonLearning，IRL），旨在研究学习的自然过程以及如何建立更加有效的学习环境。虽然该研究所是一个综合研究机构，但其主要研究方法则是人类学的参与观察、深度访谈及互动分析。IRL的研究成果被广泛应用于工商企业管理实践当中，以提高工人的学习能力为手段从而提高工人的劳动效率。进入到20世纪90年代以来，工商人类学家的贡献被越来越多的企业管理高层所认可，成为工商管理研究领域的主要组成部分。特别是近年来，在市场经济高度发展的西方国家，许多跨国的大中型工商企业出于公司赢利的需要，正式雇佣人类学家为公司的管理提供可操作的研究。比如著名的电信设备公司摩托罗拉，著名的电器制造商通用公司，著名的金融跨国财团花旗银行，著名的汽车制造商丰田公司等都正式雇佣了人类学家，有的甚至雇佣了一个人类学家团队，成为企业内部的长期正式从业职员，为公司的战略发展而从事人类学方面的应用研究。与此同时，越来越多的人类学家为学术目的而开始参与工商管理领域的研究，比如哈佛大学的JerryAsltman和GrantMcCracken教授，西北大学的JohnSherry教授等。此外，越来越多的商学院教授也开始采用人类学方法从事工商管理研究，比如儒特格斯大学（RutgersUniversity）商学院教授CarolKaufman－Scarborough博士等。澳大利亚沃隆贡大学（UniversityofWollongong）商学院的KathyRudlkin博士与HemantDeo博士应用人类学参与观察和深度访谈等方法，在2005－2006年对当地数家银行分支机构进行了以提高顾客满意度为目标的研究，并得出结论：人类学的实地参与观察研究方法，对于银行业来说是最为有效的研究方法，应该大力推广。
自20世纪90年代中期以来，许多大学的人类学系正式开设工商人类学课程，并开始培养工商人类学硕士或博士，比如美国密歇根州立大学、俄勒冈州立大学（UniversityofOregon）、北德克萨斯州立大学（UniversityofNorthTexas），丹麦的哥本哈根大学（UniversityofCopenhagen）。美国的科罗拉多州立大学布尔德分校（UniversityofColoradoatBoulder）更于最近开设了工商管理学与人类学双硕士学位，很受欢迎。而人类学对商学院教学大纲的影响力，根据AnnJordan博士的研究，自从20世纪80年代中期以来，在日益增大，特别是在组织行为学、消费者行为、市场营销与管理、商业竞争情报学等课程的教学中，商学院的教师们在其教学实践中，已经大量引入人类学原理和方法，从而提高了教学质量和效果。
2003年，AnnJordan博士发表了她的重要著作《工商人类学》（BusinessAnthropology），标志着工商人类学分支学科的正式确立。工商人类学作为一门独立的课程也开始在一些商学院系开设。目前在工商管理领域比较一致的观点是，人类学的理论和方法在企业研究中，对以下一些特定的方向具有很大的实际意义：企业文化与组织行为、人力资源管理、市场营销、消费行为、产品设计与开发、商业竞争情报、跨国经营管理等。根据某些学者的超前预测，在不久的将来，许多公司都将不得不设立一个新的高层管理职位——首席人类学家，正如近年来新出现的首席信息分析师一样，首席人类学家将同公司的其他高级主管一道，为企业的长期发展战略出谋划策，特别是要为企业内部员工之间的和睦相处而尽心竭力，从而提高企业员工的劳动效率。
商业地产行业研究范文
关键词：利率风险；利率敏感性缺口；持续期缺口
目前我国利率市场化已经全面实施，宏观经济的过热或低迷、国际金融市场利率的变动等都会引起国内市场利率的大幅波动，影响商业银行的成本和收益，选择适合自己的管理方法，建立有效的利率风险管理系统非常重要。
一、利率敏感性缺口分析和管理办法
（一）利率敏感性缺口分析
利率敏感性资产（ISA）与利率敏感性负债（ISL）是指在一定时期内可重新定价的资产和负债，包括浮动利率资产和负债，以及在分析期内到期的固定利率资产和负债。两者的差额即为利率敏感性缺口(ISG):ISG=ISA-ISL，当利率敏感性资产大于利率敏感性负债时，ISG>0，称为正缺口，存在正缺口的银行称为资产敏感型。当利率敏感性资产小于利率敏感性负债时，ISG<0，称为负缺口，存在负缺口的银行称为负债敏感型。当利率敏感性资产等于利率敏感性负债时，ISG=0，称为零缺口，存在零缺口的银行称为敏感平衡型。
（二）管理办法
1.主动性策略是银行根据对利率走势的预测而有意识地留下正或负缺口的策略。管理人员首先要预测利率的变动方向，在对利率走势做出判断后，就可以根据具体情况调整资产负债结构，利用利率变动来获取更大的净利差收入或减少损失。当预测利率上升时，保持正缺口，增加的资产利息收入将超过增加的负债利息支出，从而使净利息收入增加。当预测利率下降时，则保持负缺口。
2.被动策略也称“免疫策略”，其核心在于保持利率敏感性资产和负债之间的平衡，使缺口值为零或很小。采取主动性策略的关键问题在于利率预测的准确性上，如果利率走势与预期相反或利率变动不如预测的来得那么快，则银行将蒙受损失。此外，即使利率走势预测准确，但如果利率实际变动幅度较小，则采用主动策略就可能得不偿失，调节资产组合是要付出代价的。所以，一些小规模银行由于缺乏利率预测能力或缺乏调整资产组合的手段，往往采用被动策略。
二、持续期缺口分析和管理办法
(一)持续期缺口分析
持续期是金融工具未来现金流现值的加权平均与其现值之比，它衡量了未来预期的现金流的平均期限。
市场利率的上升会导致银行固定利率的资产和负债的市场价值下降，且银行资产和负债的期限越大，随着市场利率上升时，其市场价值下降的幅度也越大。因此，持续期可以用来衡量资产负债的风险程度，持续期越长、利率风险越大。可以看出，利率变动对一家银行的股本或资产净值所产生的变化依靠三个关键的素：
1.持续期缺口的大小。在利率上升时，资产的持续期长于其负债的持续期（正）的银行，资产价值下降的幅度要大于负债的价值，因此银行净资产价值会下降。当利率下降时，情况相反。
2.利率(Y)变动的幅度。变动幅度越大，银行承受的风险也越大。
3.银行的规模。银行规模越大，对于任何给定的利率变动，其净值变化会越大，反之，其净值变化会越小。
（二）管理办法
1.主动性策略是银行根据对利率未来变化的预测做出的，保持适当的持续期缺口，以获得利率变动带来的收益或减少损失。如果预测市场利率将上升，应减少持续期正缺口或扩大其负缺口，将缺口调整为负值，使未来资产价值的下降幅度小于负债价值的下降幅度，从而使银行净资产收入得以增值。如果预测市场利率将会下降，则可采取增加正缺口或减少负缺口的方法。
2.被动性策略指在保持银行净值的相对稳定，采用零缺口（“完全免疫”）或微缺口(“部分免疫”)的方式避免利率风险。具体就是使一家银行的资产持续期正好等于其经杠杆调整后的负债的持续期，无论利率如何变动，资产的收益与负债的成本以相同的幅度同向变化，从而有效避免利率风险。部分免疫的策略是从资产负债表中调出一部分资产和负债，进行持续期搭配，使资产和负债的持续期平衡，保持这部分资产负债价值不受利率变动的影响。
三、利率敏感性缺口与持续期缺口管理方法的比较
（一）利率敏感性缺口管理方法的优点和缺陷
优点有：第一，该管理方法简便、易于理解。就缺口分析而言，通过直接观察各时间段内利率敏感性缺口正负及大小，就可以大致了解银行所呈现的利率敏感性类型及利率风险大小。第二，管理成本低。该管理方法也存在明显的缺陷。因此，银行要做到对利率的变化有准确的预测；缺口的调整要先于利率的变化。在激烈的竞争中银行改变资产负债结构调整缺口往往受很多因素的影响和制约，缺口调整将变得非常困难。同时，缺口管理要将资产负债按一定的时期加以划分。划分时期的不同，利率敏感性缺口的数值也不一样，有时甚至出现完全错误的信息，将正缺口表示为负缺口，或将负缺口表示为正缺口。利率敏感性缺口管理忽视了期权性风险和基差风险。
（二）持续期缺口管理方法的优点和缺陷
持续期缺口管理方法具有以下的优点:（1）它对整个资产负债的利率风险提供了一个全面的衡量。持续期从长期角度观察问题，有利于制定更为连续、更为系统的管理战略。（2）充分考虑了每项资产负债在未来的现金流入或现金流出的时间价值，从而解决了利率敏感性缺口模型中分析期的划分受主观影响的问题。
四、现实选择
利率敏感性缺口法来衡量利率风险更适合我国商业银行现阶段的利率风险管理状况，其理由为：一方面，利率敏感性缺口法是以原始成本为基础来计算资产负债价值的。另一方面，利率敏感性缺口法主要反映利率变动对利息收入的影响。随着我国利率市场化的全面推进，商业银行面临的利率风险会越来越大，目前我国商业银行还不具备推行全面的持续期缺口管理的条件。
参考文献：
[1][美]米什金(李扬等译)。货币银行学[M].中国人民大学出版社，1998
[2]洛伦兹?格利茨(唐旭等译)。金融工程学[M].经济科学出版社，1998
商业地产行业研究范文篇3
关键词：历史商业地理学；历史地理学理论；历史地理学方法；学科特点
中图分类号：K901.9文献标识码：A文章编号：1672-4283（2012）04-0028-07
一、商业地理学的发展历程与学科特点
商业地理学是研究商业活动的地理现象和规律的学科，即研究地球表面人类商业活动与各种地理要素相互关系的科学。从学科从属关系看，它属于地理学中经济地理学下的一个分支学科。但从它的发展历程看，它又远远早于经济地理学的产生而产生，是古代地理学中最早分化出来的分支学科之一。
商业地理学的产生，可以上溯到公元15世纪左右，它的出现具有深刻的历史背景与环境因素。15世纪以后，随着地理大发现与欧洲资本主义经济的出现，在资本主义原始积累以及重商主义的刺激下，欧洲许多国家不断进行海外殖民，商品的对外输出量增大，商业活动遍及世界各地区，有关世界各地商品生产、销售以及运输路线和贸易市场等情况的了解，对欧洲各国的经济繁荣和对外扩张有着十分重要的意义。于是，在一些资本主义发展速度较快的海洋型国家中，商业地理的研究逐渐兴起。当时的研究范围主要集中于各国、各地区的物产及资源分布、集散中心、贸易关系、城市港口以及运输线路等与商品生产有关的地理因素的描述。在当时它丰富了世界商业地理的知识，同时也标志着古代地理学的分化。最有代表性的著作为1889年英国G.G奇泽姆的《商业地理手册》，被称为经济地理第一书，然而，就其研究的主要内容来看，其回答的是何地可以廉价购进和高价售出何种物品，严格来讲，它是商品地理，而非商业地理。
第一次世界大战以后，由于世界经济的发展，现代科学技术在生产方面的推广与应用，使许多国家的农业与工业生产水平不断提高，国民经济各部门技术含量增高，其间的联系也更加紧密，伴随着经济地理学的产生，综合的经济地理学研究逐渐取代了商业地理学的主要研究领域，并扩展到对世界各国和各地区的生产、消费、贸易、运输等一系列经济现象的综合研究，商业地理学成为部门经济地理学的分支学科，其研究的重要意义有所削弱。
20世纪上半叶，西方地理学研究中出现了所谓的“计量革命”，它成为20世纪地理学的头等大事，将数理计量方法与学科理论相结合，并带入到具体的实证研究当中去，产生出各种以模型分析为基础的空间行为理论模式。如农业地理学中的农业区位理论，工业地理学中的工业区位理论，而30年代初，德国学者克里斯塔勒（W.Christaller）提出中心地学说，则进一步奠定了商业地理学的理论基础。中心地学说主要阐述了聚落与市场分布的关系，通过市场的空间分析，强调人类活动与空间组织内在的关系，这就使商业企业空间分析方法得到强化，市场空间分析理论在商业地理学中加以运用。商业地理学逐渐走出对商品产销关系的简单描述，进而转向对市场空间关系的分析，形成自身独特的理论体系，商业地理学再次复兴，并由近代商业地理学开始转变为现代商业地理学，领域不断拓展，理论不断加强，形成独特的研究内容与方法。
20世纪70年代以后，行为地理学、结构主义地理学、后现代主义地理学进一步出炉，丰富了地理学的研究内容，同时也使得地理学研究形成多元结构，商业地理学首当其冲，随着二战以后，尤其20世纪60年代以来，世界范围内商业经济的发展，商品流通在经济系统中的地位日趋显著，对于城市零售区位结构的研究，如贝里（BerryB.J.L）对于商品流、市场中心和零售商业的研究；墨菲（MurphyR.E）对中心商业区的研究；对新商业中心的规划，分析区际商品流及市场网络系统等等，新的研究理论与方法不断注入到市场的空间分析当中去，从宏观到微观，从定性到定量，形成今天地理学中最活跃的一个分支学科。其理论也不断熔入区位论、数量方法以及经济学、行为科学乃至社会学的方法，出现了大量有关商业、服务业空间分析的理论和方法，研究领域不断拓宽，研究方法不断更新，商业地理学又焕发出新的活力。
从商业地理学的发展历程来看，虽然它曾经历过从商品地理到商业地理的发展过程，中间也几经周折，至今仍有人强调可以用“商业活动的地理学”或“零售业和服务业的地理学”或“市场地理学”等名词来代替商业地理之名词。但从整个学科研究对象与范畴来讲，我们可以说商业地理学是地理学中比较成熟的学科，其研究对象与研究内容基本得到地理学者的普遍认同，这对于规范历史商业地理学的研究无疑具有重要的指导意义。
二、历史商业地理学的概念、理论与研究内容
历史商业地理学是历史地理学的重要分支学科，它脱胎于商业地理学，是研究历史时期人类商业活动地理现象和规律的学科。即研究历史时期地球表面人类商业活动与各种地理要素相互关系的科学。
人类的商业活动不仅具有地域性，同时还具有显著的历史承袭性。商业市场分布与商品流通格局所表现出来的地理特征，往往具有一个历史的形成过程，对于区域经济发展来讲，地理要素的空间作用同样不可忽视。因此，探求历史时期商品生产与商品流通网络的空间组合与地域分异，阐释当代商业景观与区域分布的历史成因，尤为必要，也是历史商业地理学所应回答的问题。中国的文明历史悠久，各地区商业活动的历史变迁影响深远，而在中国传统史籍中又从来不缺乏有关上述商业活动的历史记载，这对我们进行相关领域的研究提供了极为有利的条件。中国最早的地理学名著，成书于战国时代的《尚书·禹贡》，已对中国主要商品的产销区域和运输路线作了记载。西汉司马迁的《史记·货殖列传》和东汉班固的《汉书·地理志》，对人口、经济、物产、交通、商业和城市的分布及地区差异，也有详实的记载和评论。司马迁十分注重人类社会商业经济的发展，强调国富民强，农、工、商三者缺一不可，“农不出则乏食，工不出则乏其事，商不出则三宝绝，虞不出则财匮少”。而地理环境往往又是经商致富的源泉，范蠡为越王句践的谋士，助句践雪会稽之耻，以后“变名易姓，适齐为鸱夷子皮，之陶为朱公。朱公以为陶天下之中，诸侯四通，货物所交易也。乃治产积居，与时逐而不责于人……十九年之中三致千金”。这里司马迁明确强调朱公经商对地理环境的选择，强调朱公之所以能够19年之中三致千金，以“天下之中”的陶为贸易基点是其成功的根本原因之一。以后历朝历代，大到全国性的地理总志，小到地方层面上的州县方志，对于地方物产与市镇结构也多有详细的记录，不论商业经济发达的江南地区亦或偏远落后的西部省份，可见历代统治阶层对于地区商业发展的重视程度。那么，我们说历史商业地理学究竟应该研究哪些问题？又能够解决哪些问题呢？
（一）历史时期地域商品生产的空间差异及其变迁
商业地理紧紧围绕着市场与流通的空间特征而展开，而商业市场与商品流通都离不开特定的物质基础——商品。商品生产受自然地理条件的制约，不同的地域形成不同的商品生产，由此构成劳动的地域分工，是商品流通的前提与保障。马克思在1857年论述交换与流通时指出：“交换的深度、广度和方式都是由生产的发展和结构决定的。”反之，“当市场扩大，即交换范围扩大时，生产的规模也就增大，生产也就分得更细”。历史商业地理虽然研究的是以往时代的商业活动，但所要回答的同样是市场结构与流通体系之关系这样的命题，因此，要研究历史时期的商业地理问题，首先就要阐述历史时期地域商品生产的空间差异。
从商业地理的产生，我们已经可以看到，最早的商业地理学主要就是关于商品生产与商品流通的地理，如奇泽姆的《商业地理手册》重点即在告诉人们何地有什么样的商品生产，又流通到哪些地区。在今天来讲，人们对于各地商品性生产的重视程度更有过之，大到全球尺度，中到国家尺度，小到地方尺度，相关研究层出不穷。有人以为，经济地理的产生，可以更加全面地研究各地生产的配置与地域分异，完全可以取代商业地理学中的商品生产。其实不然，无论从农业地理还是工业地理的角度来研究地区生产布局，都无法取代商业地理学中商品生产的地域格局，因为三者在地域生产中所关注的问题是截然不同的。商业地理学所关心的生产是商品性生产，换言之，与商品无关的生产并不在其研究范畴之内，这也是商业地理学研究的生产与农业、工业地理学相关研究存在的最大区别。在农业与工业地理学中，我们只需区分各地的地理条件与资源分布作用下的生产，而商业地理学则需进一步区分各种生产的商品性与自给性问题。
历史时期商品生产的空间差异及其变迁受各地自然与人文环境影响，与地区的发展进程相一致。中国古代的商品生产地区差异很大，它为历史商业地理学中商品生产的研究提供了广阔的天地。
（二）商路与商品运输条件研究
商路是沟通商品流通的渠道，商路与商品运输条件的好坏直接影响到地区商品生产的畅旺与商业市场的兴衰。从市场分析的角度来讲，由商业交通网所联系起来的港、站、码头、枢纽的分布走向，是形成商业网点、商品集散中心、贸易中心的前提与条件，它不同程度地受到自然条件与人文环境因素的影响，构成区域市场分布格局的骨架。就商品流通来看，交通条件的好坏直接影响到商品的成本价格和交易路线。商品经过运输，不会增加使用价值，还会产生损耗，又要支付运费，但是，“物品的使用价值只是在物品的消费中实现，而物品的消费可以使物品的位置变化成为必要，从而使运输业的追加生产过程成为必要”。商品的地区流通必须通过交通运输才能实现和完成。尤其历史时期，传统交通工具简单，车拉马驮，交通条件的好坏直接影响到地区商品流通的畅旺。据李吉托·尤恩《日记》第1卷中说：“中国的陆路交通费用高于水上交通的二十至三十倍。”从今天我们的研究结果来看。明清江南商品经济的发展要远远高于北方地区，优越的水上运输条件是其经济发展的决定性因素。就明代陕西的陕北与关中两区来看，仅在棉布差价上即有数倍之差，也是由于交通道路追加的运费所造成的结果。因此，区域道路交通是商品流通的前提与保障，是商业地理研究中不可缺少的部分。
1商路同驿路的分离与商业地理区划问题
驿路在中国古代出现较早，多由官方开辟或加修，为官方信息往来的交通主干道，从秦始皇修筑“驰道”与“五尺道”，历代王朝都非常重视驿路交通的维护，关于这方面的记载与研究也极为丰富。但商路与驿路在很大程度上是不吻合的，这样，根据商人经营贸易的需要，有关各地商路的记述也不断见诸史籍以及民间文集。诸如《天下水路驿程》《通商便览》，民间商书有关内容也不断增多，而商路往往是联系市镇间往来的桥梁与纽带，研究驿路与商路的分离对于我们理解历史时期商品交流的地区关系有很大的帮助，也可以以之窥测古代社会政区区划与商业地理区划之间的联系与差异。
2商路改变与市场结构性变迁
由于商路对于市场发展具有极其重要的作用，商路改变经常会引起市场的变动。中国古代商路包括陆路交通、水路联系等多重纽带，水、陆交通的开辟直接会促进一个地区商业市场的繁荣与商业市镇的兴起。明清京杭运河的兴衰就是一个很好的案例，中国传统时期地方经济开发与经济重心转移直接与交通相联系，这样的案例不胜枚举。
（三）商业市场的地域分布格局
商业市场是商品流通的载体与承担者，“市场是流通领域本身的总表现”。现代商业地理学在分析研究商业地理过程中往往以市场研究为起点，历史商业地理研究同样要抓住此点。
市场往往包括城镇市场与农村市场两个方面。城镇市场依托商业城镇，是各经济区主要的商业中心，是在区域内担负区内外商品交换中心作用的大市场。它辐射性强，具有商品集聚性、服务开放性等特点。同时，它又分层级布设，有区际的、省际的乃至各经济小区的，不同层级的商业中心影响范围不同，吸引的门槛值有别，然而往往都是大的商业中心城市依托中小商业城镇，实现和扩大自己的集聚和辐射功能。在现代社会，商业中心城市发达与否直接关系到区域商品经济发展程度的高低，是衡量区域商品经济发展水平的重要指标。历史时期商业城镇都经历过一个成长、演替的发展过程，与区域间经济开发的历史进程相一致，中国古代商业城镇在时间上有从北方向南方集中、过渡的发展趋势，在空间上也表现出这种分布形态。商业城镇在区域间分布的不平衡，受到自然与人文地理环境的双重作用，考察区域商业城镇发展的历史进程与分布规律是了解一定区域内商品经济发展以及城镇化水平的重要杠杆，因此，对历史时期一定区域内商业城镇分布的研究是历史商业地理学研究的重要内容之一。具体研究过程中，大体应注重两个方面的研究。城镇市场的空间发展与演变过程是研究的一个主要方面；城镇市场空间结构的分析则是另一个重要方面。
农村市场是中国传统市场的重要组成部分，是市场体系中最基层单元之一，也是联系城乡之间、市镇之间以及农村本体的经济中心地。中国传统经济以小农经济为主体，广大的农村市场不仅数量多，而且在商品交换、社会联络等方面所起的作用也非常重大，因此研究区域商品经济发展的地域格局，考察农村市场的发展与作用是其中的重要一环。
1商业中心的地域格局
商业中心是担负一定区域商业活动中心职能的城市。商业中心的形成是由经济条件、交通网络、城市腹地等等众多因素促成的。商业中心的地域格局是通过对一定区域内各种经济要素的分析，来深入理解商业中心的成长经过及其影响因素，商业中心可以是一个单体商业都会，但在许多地区也会出现复杂复合的商业实体，这些结构组成各异的商业中心往往受政治、制度与文化传统的多重作用。中国古代的商业中心往往随着地域经济的开发而成长，春秋战国时期的商业都会，贯穿北方，雒邑位于秦、齐、楚、赵之间，被称为“天下之市朝也”。陶（今山东定陶）地处中原主要水运航道济、泗二水的交会处，为诸国“货物所交易”的“天下之中”。濮阳（今河南濮阳）为战国时卫国的首都，也是地处水运要冲，是可与陶相媲美的商业都会，史书常称“富比陶、卫”。齐国都城临淄更是战国第一大商业都会，“临淄之途，车毂击，人肩摩，连衽成帷，举袂成幕，挥汗成雨，家敦而富，志高而扬”。韩国旧都阳翟、燕都蓟城等等，都是当时重要的商业中心，这些商业中心的组成与结构虽与当时诸侯王国的地域结构有一定关系，但其发展与北方经济区的开发程度也具有很大的关联性。
商业中心一般与行政中心相一致，但在许多时期、许多地区，商业中心又常与行政中心相背离，这种商业中心的分布格局组成一定经济区内特殊的经济景观。唐都长安作为丝绸之路的起点，可谓国际大都市。中唐以后，伴随南北运河的开发，长江下游以及南方经济的繁荣，大大促进了这些地区城市的成长与商业繁荣。尤其扬州，作为运河水运交通的枢纽城市，政治与经济地位空前提高，逐渐成长为全国第一商业都市，所谓“扬一益二”成为中唐以后南方经济崛起的重要标志，因此，唐代后期，中国商业中心与政治中心是南北分离的。明清以后，随着全国性工商市镇兴起，这种现象就更加普遍，各地区、各省区均出现一定数量的发达的商业市镇，经济发展程度超越其所在府县，如明代的“四大聚”，佛山、北京、苏州、汉口，其中除首都北京外，均不是地区行政中心，佛山与广州，苏州与南京，汉口与武昌，构成政治与经济中心的分离。当然，除此之外，有些地区还出现几个商业市镇共同构成大的地域商业中心，如明清时期的西安、泾阳与三原县就是一例。这些均是历史商业地理学值得研究的经济现象。
另外，历史时期城镇市场的布局具有一定规律性，尤其是作为区域商业中心城市，商业街区布局、专业市场兴衰往往受区位选择规律的制约，是偶然性与必然性的矛盾统一。历史商业地理研究历史时期商业中心城市市场分布格局，可以充分理解封建时代商业发展与城市经济两者的互动关系。历史时期区域商业中心的研究与现代不同，历史时段变换，社会形态差异，以及交通道路改变均会影响到商业中心的成长，也会造成商业中心位置的递嬗。因此，研究历史时期商业中心的产生及其发展演变规律就成为历史商业地理学关注的重要问题。
2城市内部商业区位的选择及其影响因素
城市内部商业区位的选择问题在今天的商业地理研究中已经不是一个简单的话题，无论从带状环形布局、扇形结构、楔形结构还是多中心结构，无不围绕着商业中心而展开。历史时期商业中心内部的市场区位选择同样值得我们深思。今天我们所能够了解到汉长安城存在“九市”；唐长安坊市结构的中规中矩的“东、西两市”结构；北宋东京城市场结构突破坊巷限制，进一步发展为沿街、沿河的市场景观；从元大都到明清北京城的市场由点状分布到具有中心地结构的市场与庙市分布等等；虽为都城，但却能够让我们看到中国市场发展的结构性变化。而事实上，这种变化并不仅只体现在都城一个层面，大到府、州，小到县、镇无处不在，尤其明清以后，由于地区商品经济的繁荣，市场突破城墙、突破关墙，关城面积的扩大、关外沿河市场的崛起以及由市场扩大进而加筑城墙而引起的城套城现象比比皆是。这些城镇发展的外在表象，实际上无不体现出特定历史时期的经济与制度发展变迁的内涵，有些甚至与特定时代的文化与风俗相联系，透过现象看本质，对于我们理解中国经济的空间发展进程均具有重要意义。
3边疆区、边缘区与过渡地带的市场结构研究
边疆区的市场发展往往受外在因素影响更多，市场的兴衰起伏剧烈，市场结构也较为复杂，受国家政策与制度性因素影响较大。明代长城沿线市场的空前繁荣，完全受军事驻屯的影响，形成长期的军事供给与军事消费市场，市场出现超前发展的状况，这种军事消费所带来的影响是一时的，经常会随着军事防卫体系的变化而变化，市场的历时性不高，但是有些时候它的作用与影响又会持续相当长的历史时期，甚至远及当代。边缘区的市场研究也是目前学术界关注较少的话题，可以是农牧交错地带，可以是两种地貌的过渡带，其市场的结构均呈现出与中心地带极大的差异性。这些研究都会丰富我们对传统市场结构的认识，同时也有助于我们理解地貌条件是如何影响市场发展的。
4商业中心与城市腹地关系研究
城市腹地研究是现代地理学研究中的重要内容，也称商圈，商圈的形成受多种因素的影响，民族结构、人口规模、地貌特征，交通道路、文化背景等等。城市腹地的一个重要体现就是各地间的商贸联系，大到全球尺度，近代以来世界主要海港与贸易中心及其腹地结构；中到国家尺度，古代国家间的贸易关系，贸易与空间扩张，陆路与海上交通线的开拓与区域商业空间的拓展，贸易与国家间的空间控制等等；小到地方尺度，从一定地域，一定省域，乃至某个县域出发，研究其腹地的结构。商圈不受行政区划的影响，跨县域、跨省域、跨地区的现象时常存在，历史时期这样的现象也很突出。明清时期，陕北地区与山西省的商业联系远比省会所在的关中地区紧密得多。陕南地区的商贸联系则主要针对湖北与四川，这些受自然条件与地理因素影响的商业区的形成，及其与中心商业城市的结构关系往往也有一定的历史承袭性。
5市镇兴衰的诸要素分析
中国古代市镇的兴盛多是由市场主导发展起来的，而市场在一定区位的设置与选择又有着非常复杂的历史背景，并受各种要素综合作用。明清时期是中国地方市镇普遍发展的历史时期。明清江南市镇的兴起过去一直作为中国资本主义萌芽的典型案例来分析。近年来，随着各方研究力度的加大，生态学、环境学、社会学与地理学等交叉学科理论的引入，进一步开阔了人们的学术视野，从区域开发的角度人手，对市镇兴衰起伏的研究让我们看到了各市镇发展的阶段性与空间转换，更提醒我们对各市镇的兴衰条件进行微观分析，近年来许多学者沿此方向做过诸多有益的尝试。制度因素影响市镇发展也是不容忽视的话题，一些市镇成长过程中的非经济因素的影响，如粮长制与明代市镇成长的关系等等课题均值得我们思考。另外，随着历史地图学与GIS的应用，更加方便了我们对区域市镇发展作长时段与空间模拟，突破县界、府界乃至省界进行不同地貌条件下的分析成为可能，这些都为历史商业地理研究开拓了新的探索空间与学术视野。
6农村市场形态研究
农村市场网络结构分析是历史商业地理研究的另一重要课题。中国封建社会往往强调以农为本，在广大的农村中，农民成为封建国家最主要的支柱。中国封建社会的生产结构为小农经济，这也就决定了封建时代的市场经济不同于资本主义或社会主义市场经济。农民是封建社会市场中商品的主要生产者，也是最主要的消费者，分布于封建社会最底层的商品市场就是广大的农村市场。农村市扬不仅数量多，而且在商品交换、社会联络等方面所起的作用也非常大，它是市场体系中最基层单元之一。因此研究商品经济发展的地域特征，考察农村市场的发展与区域分布规律是其中的重要一环。
中国传统农村市场大体包括农村集市与庙会市场两种形态，两者均作为定期市担负起农村商贸往来的纽带与桥梁作用。但在不同地区，不同环境下两者的作用与影响截然不同，在市场层级中所处地位又有所不同。在施坚雅的市场体系中，庙会市场是被完全排除在市场层级之外的，那么对于中国传统庙会市场的历史定位又是怎样，在边疆地区、边缘地带庙会市场的作用又非它类市场可以替代，中国面积广大，自然条件、人文环境与民族格局差别非常大，多元市场格局表现明显，影响农村市场空间发展的要素研究是商业地理学需要认真思考的问题。
（四）区域商品流通格局与商贸区研究
区域商品流通格局分析是对整个区域商品的流向与流通格局的分析考察，是在地域商品生产的基础之上所作的商品流通地理分异的研究，是研究商品产地与销地联系的重要环节。在中国古代地方志物产卷中大都保存有对各地“货属”的记载，它们既包括流通于本区内的产品，同时也包括售出境外的商品，这种商品的流通古来即有，且各地区间的差别也非常明显，这些内容都为区域商品流通格局的研究提供了方便，也为我们更加深入地理解商品流通格局，进一步划定商贸区提供了可能。商品流通格局受地区自然条件限制，交通与市场结构影响了商贸区的发展，不同历史时期地区的商贸格局会产生一定的变化，制度与经济条件的制约都会影响到商贸区的转变，研究一定历史时期商贸区地域格局及其与行政区划划定、文化区的形成都会有一定的帮助，可以更好地理解地区经济文化发展的互动关系。
三、历史商业地理学与相关学科的关系及其研究意义
历史商业地理学与商业经济学存在着密切的联系。这主要是因为历史商业地理学研究中要面对历史时期各种商业经济现象。商业活动的空间差异是由于生产力发展水平、地区经济基础以及区域经济结构不平衡性表现出来的，对于这些指标的衡量，需要以商业经济学的方法为依据。商业经济学的一些理论同样适用于商业地理学，如区位论、空间价格、区域成长理论等，时常被商业地理学所采用。但是，商业经济学与商业地理学在研究对象上又存在着截然不同的差异，商业经济学是研究商品流通领域中以商业为媒介的经济关系及其运行规律，其中包括商业结构、商品流通形式、商品同市场相统一的运行机制等。两者均研究市场，在这一点上存在着共性。但商业经济学所研究的市场侧重于市场机制与供求关系；商业地理学则研究市场的网络结构及其与周围环境的关系，在分析商品市场的同时总是结合地区条件，并且是以地区流通为中心，联系商品生产的地区分布。因此，两门学科存在着明显的区别。
历史商业地理与商业史的研究同样既有联系，又有区别。以历史时期商业发展问题为总的研究对象，这是两者的相同之处。但是两者的研究重点与研究方法都有很大的差别。从时间角度说，历史商业地理不以研究历史时期商品经济的发展过程为自己的主要任务，而是主要研究商业活动在历史时期中的空间过程。所要解决的首要问题也是围绕着商业活动的空间发展过程以及区域分布同环境的关系这个中心，这样一来，历史商业地理研究所要面对的就是各种地理条件下商业活动运行的机制与发展规律问题，发达地区商业活动的运行机制、欠发达地区商品经济发展的规律及其制约机制，均属它的研究范畴。而商业史的研究则与此明显不同，是以商品经济发展的历史进程为出发点，研究其逐渐发展、发达的过程。在研究方法上，两者也存在着很大的差异，受历史商业地理学研究内容的限制，它在许多时候需采用地理学研究方法以及空间分析方法，这与商业史的研究方法比较是不相同的。
历史商业地理学是历史地理学研究中的一个薄弱环节，这和商业地理学的发展有一定的关系，经济地理学的出现，在一定程度上冲击了商业地理学的发展，使之迷失了自己的研究方向与研究领域，更缺乏基本的理论支撑，这使前些年商业地理学研究走入一个瓶颈期。而历史商业地理学同样如此，历史地理工作者在进行较为具体的历史农业地理研究与历史时期手工业与工业布局的研究同时，对于主要集中于流通领域的历史商业地理学如何定位并形成体系，一直表现出认识上的模糊与学科领域的不明确，对于它的学科内涵亦少有人问津，理论规范与方法总结非常欠缺，这些都阻碍历史商业地理学的学科发展。历史商业地理学是历史地理学的一个重要组成部分，从学科发展的角度上讲，加强历史商业地理学的研究是促进历史地理学学科完善的一项重要内容。同时在今天我国商品经济不断发展，人们对于商业空间网络布局对区域经济发展之重要性的认识也在不断加深，因此加强历史商业地理学的学科发展，研究地域商业格局形成的历史成因，就更加具有现实指导意义。
历史商业地理学研究商业活动的地理基础，与商业史研究的最大不同是其重视商业经济的空间发展进程。以区域研究为主体，关注历史时期商品经济发展的长波基础之上，突出地区自身经济发展的周期性。有史以来，商业发展的地区性规律与发展特征以及一些历史经验的总结都是十分必要的，同时，对地区商品经济发展特征分析亦可提供多元的分析方法，因此，它的研究在很大程度上可补商业史研究之不足。
