房地产行业分析报告(收集5篇)
房地产行业分析报告篇1
关键词：房地产估价；房地产估价报告；房地产估价风险
房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。因此，理解房地产估价必须掌握如下有关概念。
一、房地产估价专业人员
房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国，房地产估价专业人员被称为估价师。
其基本要求是有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识；有丰富的房地产估价实务经验；具有较高的市场调查、推理判断技能；有良好的职业道德修养。
为了达到上述基本要求，建设部于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行。该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动。未经注册的人员，不得进行相关活动。估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。
二、房地产估价
1．估价目的
估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。
2．估价原则
估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则等。
3．估价程序和方法
一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的具体程序则有一定差异。科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。通常情况下，房地产估价的采用三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。
三、房地产估价报告
估价报告是记述评估成果的文件，为了保证其质量，在撰写时要遵循掌握内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据的原则。
1．估价报告书的形式
估价报告书有定型式（或称表格式）、自由式与混合式三种，可根据评估活动的具体情况灵活选用。通常情况下，多采用定型式，又称封闭式估价报告书，是固定格式、固定内容，估价人员必须按要求填写，不得随意增减。其优点是一般事项反映全面，填写省时省力；缺点是不能根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项。如果能针对不同的估价目的和不同类型的房地产，制作相应的定型式估价报告书，则可以在一定程度上弥补这一缺点。
2．估价报告书的组成
一份完整的估价报告书通常由下述六个部分组成：即封面（写明报告名称）；目录；致委托者函；估价结果报告；估价分析报告（即技术报告）；有关附件。
3．估价报告书的内容
估价报告书的内容至少要记载下列事项：委托与被委托双方名称；估价的对象、目的、时间、地点；评估依据、方法、结论；决定估价额的理由以及估价人员情况等。并含附属资料。如评估对象的地籍图、平面图、外观和内部照片、产权证明、估价人员和估价机构的资格证明等。
四、房地产估价风险防范
房地产估价活动和其他经济活动一样具有风险性。但是,房地产估价风险具有其特殊性。房地产估价是与房地产相关的一项集政策性、技术性、地域性、时效性为一体的社会中介活动,不仅仅会带来估价机构和人员的风险,而且会对政府、经济活动涉及利益各方带来不同的风险。因此,充分认识房地产估价的风险成因及风险体系,并积极防范和规避风险,是房地产估价工作的一个重要内容。
1．技术风险:为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法
从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法,都需要详实的基础资料来支撑。因此,在利用具体的估价方法进行估价时,是否掌握丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中,由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚,许多技术资料无法在短时期内积累下来,比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。这样使得估价机构和估价人员在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外,估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。再者就是估价人员素质水平不高,对于房地产估价基本理论理解不透,虽然通过考试但缺乏实际估价经验,在参数选择和方法运用上存在缺陷,也会产生一定的估价风险。
2．政策风险:房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响,另外一方面政策变动也会对房地产价格产生重要影响
政策的变化是一般估价人员无法或不能预期的。政策的变化,包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时,政策的变动还会对估价方法产生影响,如《城市房屋拆迁条例》的修改,使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。
3．业务风险:即估价业务带来的风险
房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范,但是由于历史原因,在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权,企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在估价实践中经常遇到,造成估价结果与实际的偏差,形成风险。另外一个方面,当估价机构或人员接受新业务时,对于估价方法和技术参数的选择和利用同样存在着不确定性,给估价机构和估价人员未来带来风险。
4．经济风险:所谓经济风险是指经济形势短期内发生了巨大变动
使得估价结果与市场价格产生了较大偏离,这种结果是任何估价师和经济利益各方都不愿意看到的情况。这种情况不是估价机构和估价人员的道德问题,甚至有些情况下也不是估价师能够预期的,但是这种结果会对社会经济稳定产生不利影响,而且可能会直接给房地产经济活动某一主体带来经济上的损失。
加强和完善房地产估价师后续教育，规定作为房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己完成的估价报告,如果不能完成相应的工作,就会受到行业协会的处罚,直至取消其执业资格。我国也要求房地产估价师定期接受一定时间的继续教育,估价师协会和地方房地产估价机构可以定期对估价师进行理论知识的继续教育培训,也可以对一些专题的估价问题进行讨论和后续教育,如城市拆迁估价等。加强对房地产估价师继续教育以及强化对房地产估价师的定期考核,对于降低由于房地产估价人员带来的风险具有极其重要的意义。
参考文献：
1.张东祥,汤赵慧;我国房地产估价业现状与问题的产权基因分析[J];企业经济;2004.04
2.张效梅;房地产估价人员自身原因引发的风险[J];河南财政税务高等专科学校学报;2005.04
房地产行业分析报告篇2
【本刊讯】（记者刘文君）自从2009年1
2013年全球金融市场展望2013金融市场终结者谁2016年金融市场展望（中）2016年金融市场展望（上）中国金融市场20年的独特规律2016年金融市场展望（下）金融市场假说：2013诺奖得主的分歧及其弥合金融市场锌期货首度登场上海期交所等浅析我国金融市场的期证合作链接:2009年国际金融市场大事记2007年4月中国金融市场运行情况2012年国际金融市场六大趋势2011年上半年中国金融市场运行分析报告2009年中国金融市场运行分析报告2009年上半年中国金融市场运行分析报告2008年中国金融市场运行分析报告2008年上半年中国金融市场运行分析报告2007年中国金融市场运行分析报告2007年上半年中国金融市场运行分析2006年中国金融市场运行分析报告常见问题解答当前所在位置：中国管理金融市场2013年21期金融市场2013年21期杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！document.write("作者：本刊编辑部")
申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。焦点房地产再融资政策扑朔迷离
【本刊讯】（记者刘文君）自从2009年11月南国置业（002305，SZ）搭上房企IPO的末班车后，国内房地产企业在国内资本市场的融资、再融资、企业债以及相关的并购重组和借壳方案却一直步履艰难。
7月22日，铁岭新城（000809，SZ）正式公布了发行公司债方案的议案，该议案尚需股东大会通过和证监会批准。这一动作印证了监管层可能“放开房地产再融资”的市场传闻。
市场对房地产再融资政策的过度解读，使房企上市公司的股价一波三折，加剧了波动。
一位从事房地产咨询的人士向《财经》记者表示，“房地产再融资政策放开”的传闻，源自今年3月15日，证监会公布的《证券公司资产证券化业务管理规定》，其中指出商业物业等不动产财产可作为基础资产进行资产证券化。这种证券化产品针对的主要对象便是拥有大量商业物业的房地产公司。
“有部分房企在两个多月前就已开始着手准备此事，但是融资募集的投向将不会是住宅类项目，多数是商业物业、保障房等受政策支持的项目。”该人士表示。
不过，官方口径却始终没有任何松动迹象。证监会新闻发言人多次重申，证监会对房企再融资政策的口径没有任何变化，“对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。对于房企是否存在违规的情形，证监会将依据国土资源部的意见进行认定。”
业内人士分析，房企再融资是否放开以及多大程度的放开，监管的口径非常大。
目前，房地产融资政策与2010年最严时确实有变化。
有多家房企已经向证监会递交了再融资方案，但何时获批仍不明朗。今年初，万科A（000002，SZ）公开了“B转H”方案后，万科虽积极配合，与监管层进行了多次沟通，但目前仍在审核中。一位接近监管层的人士表示，万科B转H方案的持续拖延，与监管层对房地产公司融资的态度有关。声音着力解决资金供求期限错配
中国人民银行行长周小川：面对长期投融资问题时，要通过金融市场有效解决资金供给与需求的期限错配问题。应采取措施通过发展债券市场等为投资者提供更多长期金融工具和合适的激励机制来鼓励其承担长期投资的风险，从而化解资金期限错配问题。银行服务小微企业能力提升
银监会主席尚福林：许多银行面向小微企业制定综合金融服务方案，由传统单一贷款服务向融资、结算、资产管理和咨询顾问等一体化综合金融服务转变，已具备较大的市场影响力。
由针对小微企业发展某一阶段的服务，转为针对其整个生命周期的“链式”服务。保险业坚持市场化改革
保监会主席项俊波：保险业市场化改革，该放的要坚决放开，抓紧建立市场化的定价机制、资金运用机制、准入退出机制。在商业模式方面要加大产品创新、渠道创新、管理创新力度，跟上世界保险业发展的时代步伐。快报肖钢带队调研银河证券
7月19日上午，证监会主席肖钢带队赴中国银河证券股份有限公司做专题调研，听取证券公司对证监会工作和资本市场改革发展的意见建议。肖钢表示，证监会将就大家发言中提出的证券行业发展、债券市场、资产证券化、信息科技建设等重点课题展开研究，力争尽早推动相关工作取得成果。银行业总资产增速创两年半最低
房地产行业分析报告篇3
决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。
一、房地产投资决策支持系统
房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。
(一)房地产投资决策支持系统的基本功能
本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。
(二)系统的基本结构
在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。
数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。
其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。
二、房地产投资决策系统的相关技术
传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。
数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。
(一)数据仓库(DW)技术
信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。
(二)联机分析处理(OLAP)
OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。
(三)数据挖掘(DM)技术
数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。
数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。
三、房地产投资决策支持系统的功能模块
(一)市场调查与预测
市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。
(二)经济评价
经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。
经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。
(三)风险分析
房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖JP+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。
(四)可行性报告生成
可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。
该系统中的四个功能模块紧密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,可以得到有力的辅助决策,从而提高决策水平。
房地产行业分析报告篇4
一、搭建骨干系统，实现管理市场目标
房地产市场管理综合监管系统中的骨干系统包括：房地产动态监测分析系统、房地产市场监管系统、房地产中介管理系统。
（一）房地产动态监测分析系统
该系统在国土房管“一张图”的基础上，市场中心自主建设房地产监测空间地理图形数据库和业务数据库。设置一套科学严谨的房地产市场运行监测指标体系，实现实时、动态监测全市房地产市场运行情况。通过与土地出让系统连接，结合空间地理图形，实现对地图任选区域的已出让地块开发利用情况，可建房屋总规模、房屋上市量、销售量、待售量等信息的查询、统计分析。
该系统能够及时对全市或区域房屋供求情况、房屋备案价格与交易价格波动情况进行汇总分析。对供求不平衡或价格波动异常的项目及时报警。通过系统可以监控已取得销售许可项目自完成登记备案后10日是否开盘销售，从系统上可及时发现开发企业存在的捂盘惜售等违法违规行为。为防止开发企业故意抬高或明显降低房屋销售价格，系统设置商品房屋备案价格上限功能，超过此价格的，网络停止打印商品房买卖合同。对开发企业明显降价销售的，系统及时报警。
经过近五年的实践，该系统已成为天津市委、市政府及市相关部门了解、分析、把握本市房地产市场运行规律的重要参考依据。其中的主要指标已成为本市经济发展的考核指标，分析结果也成为天津市国土房管局调控房地产市场供求的重要抓手。
（二）房地产市场监管系统
房地产市场监管系统是随着市局2011年建立全市统一的房地产监管制度配套研发的覆盖市区（县）两级房地产市场管理部门的监管系统。该系统包括四方面功能。一是监管对象信息全覆盖可检索。系统中录入全市所有已取得商品房销售许可证的商品房项目相关信息，通过系统可按需求检索查询商品房项目对应的开发企业信息、销售人员信息、机构信息等内容，实现对房地产开发企业、房地产中介机构全覆盖。二是与相关系统数据全面对接。该系统数据库与房地产动态监测系统、商品房销售管理系统全面挂接，可以根据监管需要调取监管项目的企业名称、项目名称、坐落地点，房屋用途、销售许可证的取得时间、10日未售情况、项目已售、未售房源信息、销售价格等各信息，确保准房地产监管工作人员在日常巡查中，实现随时将现场检查情况录入系统存档，市场中心根据需要可随时调取各项检查情况，为监督、指导全市监管工作提供了保障，也便于对监管数据进行汇总统计。三是监管信息网上传递。该系统作为市场监管工作的信息平台，市场中心可从管理终端向全市各区县房管局下达各项巡查要求、案件转办等工作通知，区、县监管部门可在系统中实现报表上报、调查结果回复、市场情况反馈等工作。
该系统的投入使用，使得天津市房地产市场监管工作走在全国的前列。实现源头治理开发企业、中介机构违规行为目标，规范化监管工作迈入正规化轨道。
（三）房地产中介管理系统
房地产中介管理系统是为房地产经纪机构实现网络化打印交易合同、房地产权属证书真伪查询和记录单套房屋交易、租赁信息的专业平台。该系统功包括五方面功能。一是用于房地产经纪机构备案和房地产经纪人员注册。二是为备案的房地产经纪机构提供查询房屋权属证书真伪的专项服务。三是实现房地产经纪机构与委托人网签存量房买卖协议或房屋租赁合同服务。四是建立房地产经纪机构和注册经纪人员公示信用档案信息。五是实时掌握房地产经纪机构真实的存量房交易量、交易价格等情况。
该系统是在市场中心结合开展房地产经纪连锁机构“四统一”规范化治理工作取得明显成果的基础上，着眼于进一步提升本市房地产经纪机构信息化水平，消灭虚假房屋信息，为群众提供良好的交易环境而研发的一个新系统，具有创新性，预计四季度将投入使用。
上述三个系统，均实现互联互接，为全方位把控房地产市场状况提供了可靠的手段和条件。
二、以问题需求为导向，建设专项子系统
近几年，市场中心始终以促进房地产市场健康发展为核心，以不断解决出现的新、老问题为根本，以系统解决为主要方式，持续推进建设专项子系统，使市场监管能力持续提升。
（一）房地产估价监管系统
房地产估价监管系统是全国首套由房地产主管部门研发的专业系统。该系统集管理和服务于一体，实现对房地产估价机构及作业过程的全方位监管、对估价报告的在线查询，彻底解决了估价过程及估价结果虚假的问题。该系统包括五方面功能。一是方便委托人通过网络选择估价机构，委托估价业务，网上签订估价协议。二是强制估价机构通过系统制作估价报告，已生成的估价报告不可修改。三是估价报告实现公开查询。委托人或使用人可通过报告序列号查询报告信息，辨别报告真伪，有效杜绝了估价机构为迎合委托人意愿，故意制作虚假估价报告的行为发生。四是估价机构等级变动，抽查的估价报告从网上任选，网外报告一律无效，对估价机构网外制作估价报告的行为，按照规定进行处罚。五是市场中心通过系统全面、真实的掌握各机构估价工作开展情况，通过分析估价数据，对房地产市场发展进行研究。
（二）房屋租赁管理系统
房屋租赁管理系统是为加强我市房屋租赁备案管理、解决部分地区新设房管部门无该系统的问题、增加用于房屋租赁备案方面的统计分析功能和适应本市出租房屋管理需要而研发的新系统。该系统包括四项功能。一是与产权产籍网、直管民用公房管理网实现数据挂接，核查出租房屋的产权情况。二是实现房屋租赁合同网上打印、房屋租赁合同网上备案。三是实现房屋租赁经营单位网上备案。四是实现房屋租赁信息统计分析。
（三）存量住宅交易计税价格评估系统
为加强存量房屋交易价格管理，维护国家的正常税收，规范区县房管局办理房屋交易人员的自由裁量权，实现房屋交易的公平、公正、公开，市场中心会同地税局相关部门在总结原有存量房交易评估系统使用情况的基础上，针对系统存在的问题和两局联合的存量住宅交易指导价格标准适应性的问题进行研究，市场中心提出重新制定测算标准。新的标准细化了等价位区，区片数量由166个细化到220个。对与其他小区相比价格明显偏高或偏低的小区实行按小区确定计税基准价格，使计税价格更贴近市场真实交易价格。同步研发的存量住宅交易计税价格评估系统以新标准为依据，按照“点片结合”的方式，重新规定房屋朝向、建筑年代、楼层等主要价格影响因素修正因素。
区县自2014年3月1日起启用。取消了价格下调功能，并实现与存量住宅交易系统、房地产估价监管系统的三网联动，强化对区县的监督和指导，通过每日专人监测系统使用情况，彻底解决了“低评”问题。
（四）商品房销售管理系统
该系统通过网络实施商品房销售许可审批管理和销售管理。
商品房销售管理系统包括业务管理部门和房地产开发企业两个操作界面。具有商品房销售项目网上申报、网上审批、商品房数据修改和恢复、基本信息查询统计、商品房买卖合同网上打印等功能。包涵了房地产开发企业信息、项目信息、土地信息、房产数据、成本预算、价格范围、收缴证件等信息数据。
房地产行业分析报告篇5
关键词:房地产企业财务管理财务管理体系
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。
2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。
3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。
4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。
2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。
3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。
4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。
5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。
6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。
7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
五、完善资金管理系统完善
