烂尾楼的解决方案(整理2篇)

烂尾楼的解决方案范文篇1

关键词：烂尾楼，再开发，法律调查，政府支持，市场定位

中国的烂尾楼大多形成于上世纪90年代，其出现与市场定位失误、再开发资金不足、涉及经济纠纷或经济案件等原因相关。作为房地产投资失败的代名词，曾经致使广大投资置业者蒙受巨大的经济损失。随着我国入世后房地产市场的逐渐升温，烂尾楼又重新进入开发商们的视野，成功操盘烂尾楼，获取高额回报率是众多开发商追求的目标。

1烂尾楼市场概述

我国的房地产市场经过1992-1993年底、1999年金融风暴前、2001年共三个高峰期，在每一个高峰期内，由于国内房地产虚热等诸多因素，房地产开发企业数量急剧膨胀，银行放贷也较容易，一些没有实力的企业挤进房地产业，缺乏分析而仓促上马，从而在较多的大中城市形成了一批烂尾工程。

(1)产生原因。烂尾楼是经济发展中的一个特殊现象，产生原因主要有三大类：其一是资金问题，开发商前期资金透支，后期资金到不了位，出现资金无法运转，同时项目融资渠道单一，一遇到经济动荡或融资渠道受阻，项目极易停工甚至烂尾。其二是市场定位问题，开发商在决定开发一个项目时，未经过细致周密的前期市场调查，对目标市场或目标客户群把握不明确，强调“差异化脱离地块条件和区域，或者随大流，缺少创新，因项目销售遇阻而造成工程烂尾。其三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。

(2)发展现状。近几年，在房地产快速发展大环境下，土地资源变得越来越紧缺，土地的成本大大增加。发表论文。同时，城市的不断扩建，使得旧城区内有效土地供应渐趋为零，大多位于黄金地段的烂尾楼便重新出现在开发商的视线里。许多停建多年的被盘活，通过细分市场，把烂尾楼转型为青年住宅、小户型产权式酒店公寓或超级大户型商住物业，成为房地产市场又一新的热点，甚至一些外企及海外机构如美林、高盛、摩根士丹利等纷纷表现出对烂尾楼项目的浓厚兴趣。

(3)存在风险。在烂尾楼蕴含很大商机的同时，也潜在很大风险。首先是烂尾楼产生的原因很多，其中产权关系很重要，容易产生纠纷，所以要查明烂尾的原因，避免司法风波。其次是通过烂尾楼改造出来的产品由于存在土地使用年限缩减、房屋折旧、户型设计不合理等问题，与新开发楼盘相对比，在市场中的接受度会打折扣。最后是价格风险，烂尾楼由于存在土地价格差和规划用途等限制，其价格很难按市场价格来分析，所以回报率也存在一定的风险。

2成功操作烂尾楼的关键

2.1转让前期的法律尽职调查

一般情况下，烂尾楼项目均有着较为复杂的历史原因，对外债权债务关系的情况都较为复杂。因此，进行转让前的法律尽职调查显得尤为重要。对于烂尾楼项目的法律尽职调查一般应涉及以下几个方面：

(1)项目公司的概况，如项目公司的股权结构、经营资质、人员情况、工商年检情况、纳税情况等。

(2)土地使用出让金是否已付清。如果出现转让方没有支付的情况，受让方就必须支付这笔土地使用权的出让金。

(3)土地使用权是否抵押问题。土地使用权期限可以有70年、50年和40年不等，转让方有可能抵押以获取资金。如果发生抵押，那银行就对该建筑（烂尾楼）有优先处理权。

(4)规划许可和建筑许可的问题，即项目的前期设计、规划是否取得有关部门的许可。由于烂尾楼既不是现售房又不是预售房，在建设的前期就很可能没有取得上述的许可证，即使预售许可证已办理，受让方也有可能需要变更规划，就存在建筑施工许可证和规划许可证上所记载的内容和实际烂尾楼的现状是否吻合的问题。

(5)烂尾楼的市政配套工程是否已经完成。如果没有完成，是否已经得到了市政部门的许可。这个问题涉及到房屋最终竣工的交付使用。如果房屋的水、电、通迅等没有得到开通，那房屋的使用价值将受到损害。即使后期房屋竣工了，管道也铺设完成，但没有和大市政配套，也会给受让方带来一定的麻烦。

(6)烂尾楼的绿化、车库和广场等配套设施的原设计的费用和现接盘后改造的费用会有一定的变动，成本可能会有一定的增加。

(7)烂尾楼的负债问题。其中涉及到施工单位的数量、各施工单位采取的是分包还是总包的形式，同时要审阅与承建方的建筑工程施工合同，其中包括工程量的完工程度、根据完工程度决定应支付的工程款行为等。另外还存在转让方以建筑本身为抵押向银行贷款所造成的利息变成的负债，以及向股东、其他社会组织的借款募资。

(8)烂尾楼的已建部分有无抵押，抵押担保的范围是多少、还款期限有多长的问题。如果存在抵押，抵押权人就具有处理优先权。

(9)其他因建造而引发的诉讼问题，有无未决的重大诉讼、仲裁和行政处罚等。发表论文。如建筑质量的诉讼、预售的诉讼、逾期交房的诉讼、银行机构对逾期还款的诉讼等。同时还有一些可能存在的潜在诉讼如：联建参建的问题。

2.2妥善处理债权债务关系

资金短缺是烂尾楼的主要问题，而资金短缺和债权债务紧密相关，项目的债权债务关系理清是成功销售的前提。为避免受让后出现债务纠纷，受让方应当先对项目公司的现有债权债务情况进行彻底清查并确定处理方案。在这一过程中，以下几个方面值得关注：

(1)制作明确的债权债务清单。受让方可要求项目公司的原股东及管理层全力配合其进行项目公司的债权债务清查工作，并制作债权债务清单，以明确项目公司对外负债的总数额。同时，为了防止项目公司还有其他对外负债，受让方可要求项目公司的原股东出具承诺书，以保证项目公司除债权债务清单列明的负债之外再无其他负债。

(2)明确公司的担保情况。由于项目公司的管理可能存在漏洞，因而有时会发生这样的情形，即项目公司有为其他第三方企业提供担保的行为，但该项担保作为公司的或有债务，并未在公司的财务帐册中列明，这样极有可能为并购后的公司增添潜在的负债，从而间接地影响到受让方的利益，严重地甚至有可能影响并购后公司的正常运营。因而受让方有必要在并购前通过各种途径详细了解项目公司对外提供担保的情况，包括担保的种类、数额和担保对象。

(3)明确项目公司的银行贷款和抵押情况。由于项目公司通常会有一定量的银行贷款，且相关银行贷款往往是用项目公司自有的土地使用权、房产等作为抵押，因此在清点项目公司的财产时，受让方宜对土地使用权、房产的抵押情况作核查，并与银行贷款相对应。发表论文。若受让方有意在接手烂尾楼后向银行贷款，则不妨在并购之前即考虑与相关银行达成债务处理协议，以争取一定的优惠政策。

2.3充分获得当地政府的支持

烂尾楼工程由于历时较长，当时的规划许可、建设许可等审批文件可能都已过期，需要政府有关部门重新审批，而且错综复杂的债权债务关系引起的法律纠纷需要政府的协调。投资烂尾楼，要全面了解当地政府出台的一系列相关政策，在符合政策的前提下得到当地政府的支持，并设法拿到实际的优惠条件。

2.4准确的策划和市场定位

不同时期有不同的市场需求，不同的烂尾楼项目有不同的地段、环境、结构特点，因此，在接手烂尾楼项目后，准确的市场定位是重中之重。前几年一些烂尾楼改造成小户型或酒店式公寓获得巨大成功，有的回报率甚至高达150%至200%，也是因为挖掘了市场的潜在需求。当然，不能说开发小户型或酒店式公寓就可获得成功，但至少说明了准确策划和市场定位的重要。对于烂尾楼项目，一定要在充分市场调研基础上进行产品分析定位，改进产品本身使之迎合市场需求。

3烂尾楼投资机会分析

尽管烂尾楼存在很多问题，但烂尾楼仍然蕴藏着很大的商机，随着社会和经济的发展，楼市的快速发展为烂尾楼的处置创造了良好的外部环境，烂尾楼的优势和投资价值已充分显现，城市可用土地面积正逐渐减少，一些地处城区商业繁华地区的烂尾楼，商业环境和办公环境发展前景都不错，而且烂尾楼通常都急需资金盘活，价格也相对优惠，以“超低价买下的烂尾楼一旦起死回生，利润非常大。除了价格优势外，烂尾楼大都是半成品，“准现房优势明显，一个正常楼盘从开发到上市起码需时两三年，长的则要四、五年，而烂尾楼接盘后马上就可以预售，从复工到完工一般只有几个月，有的甚至只要进行注资装修就可以直接推出市场了，资金占用时间短，获利短平快。不过应该清醒地意识到，近几年，楼市繁荣给烂尾楼带来契机的同时，转让价格趋高也给投资烂尾楼带来更大的风险，况且，从现在的标准来看，许多烂尾楼存在缺陷，如总体设计比较老旧，配套设施不齐全，在房型、室内采光、内部设备、选用电梯等方面都明显落后。另外，至今未得到处置的烂尾楼项目，基本上债权债务无法得到解决，或存在较大的法律障碍，很难以合理价格通过股权转让的方式获得。

4结束语

强大的营销能力和雄厚的资金实力是操盘烂尾楼的前提条件，投资烂尾楼要从市场角度看这个项目经过重新包装和运作后，能否符合市场需求，从而成为可流动的商品。尽管烂尾楼存在很多问题，但烂尾楼仍然蕴藏着较大的商机。随着社会和经济的发展以及房地产业的持续健康运行，烂尾楼的优势和投资价值将更加充分显现，如果能规避风险，投资烂尾楼的回报率将会很高。

参考文献：

[1]日本建筑学会.建筑企划实务[R].沈阳:辽宁科学技术出版社,2002

[2]汪恭彬.处置烂尾楼的反周期理论[N].21世纪经济报道,2005.5.8

[3]王洪卫.房地产市场营销[M].上海：上海财经大学出版社,1998

[4]决策资源房地产研究中心.地产项目开发模式[R].广东:暨南大学出版社,2002

烂尾楼的解决方案范文篇2

初闯上海滩

赌博命运的轮盘一旦开启，便只有两种结局：要么大富大贵，要么满盘皆输。

2010年9月，原本在杭州经营一家广告公司的李卫星，获得了一个收购上海一座烂尾楼的机会。

这个名为“金山义乌小商品城”的项目，位于上海市金山区朱泾镇，总建筑面积3万平方米，规划有1400个商铺。

为了进军上海，拿下这个项目，李卫星在上海成立了四兄集团。几经协商，李最终以1.8亿元的价格，从原项目所有者——天乐房产董事长赵文标手里，将这个烂尾楼接了过来。

对于1.8亿元的资金，李卫星可以通过提前向业主收取管理费的方式逐步支付，这极大地缓解了他的资金压力。

这不正是一桩“四两拨千斤”的生意吗？

李卫星如同打开了一座金矿的大门：“如果一项投资，大部分人都看好，大部分人都想去参与，那么，它的盈利空间就很小了；反之，大部分人都不看好，很有可能是蕴含着巨大商机。”

他口中“大部分人都不看好，却蕴含着巨大商机”的投资，指的正是收购烂尾商业地产，重新装修再分割消售。

这的确是一种看上去很美的生意。潘石屹便是个中高手。在一次采访中，李卫星不无得意地谈到了自己和潘石屹的相似之处。他甚至直言不讳地表明，自己试图与那些知名企业家比肩。

春风得意马蹄疾。只要有合适的收购对象，这种“四两拨千斤”的模式便可复制开来。买下“金山义乌小商品城”仅仅一个月后，类似的机会再度摆在了李卫星面前。

一位接近李卫星的人士透露：“当李卫星得知一家名为上海兴宇集团的房地产企业资金出现问题，正在寻找收购方时，他已经迫不及待。”

这家在上海并不出名的企业，却在繁华地段拥有三处物业位于豫园商圈的上海滩商厦和兴宇大酒店，以及位于曹家渡商圈的中华商城。李卫星看到了实现自己商业梦想的绝佳机会。

2010年10月，通过原兴宇集团副总曹海云的牵线，李卫星结识了兴宇集团董事长虞愫慷。虞的兴宇房产成立于1996年，最早以建筑业起家。其名下的三处物业，都是来自于此前项目开发商的抵债转手，兴宇也藉此成为地产公司。

然而，虞愫慷似乎并不适应更为复杂的地产生意。到了2010年下半年，兴宇集团已经烂账缠身。

2011年初，在多轮谈判之后，李卫星最终以承债式收购，从虞愫慷手上接过了这三处位于黄金地段的烂尾楼。双方约定承债总额为28.5亿元，李卫星向其支付了1.5亿元现金。

期间，李卫星以其个人名义连续注册了上海浦顺房地产、上海亚兴实业和上海兴天实业等五家公司，并以这五家公司名义持有上述三处房产的产权。

一个“化腐朽为神奇”的计划也随之产生。按照一名前四兄集团高管的说法，李卫星试图打造“贸易+地产+金融”的一体式商业版图。

在他的构想中，中华商城将被改造为一个只经营韩品的高级商厦。而上海滩商厦与兴宇大酒店合并到一处，取消原先以箱包销售为主的格局，转而经营黄金珠宝。这也与上海市政府的规划相符——逐步扩大豫园商圈黄金珠宝的经营范围。

然而，一边需要资金实现这个美好的计划，另一边却承受着收购带来的资金压力，为了摆脱了这样的困局，李卫星还必须玩一个金钱游戏。

稳赚不赔的投资？

为了迅速回笼资金，李卫星采取了“售后包租”的销售模式。

四兄集团在完成收购后，立即以包租回购方式对外分割出售产权，并与购房者签订《委托统一经营管理合同》，对其进行售后包租。

当初，中华商城一位杨姓业主与四兄集团关联公司，签订了一份商业租赁合同，购买的是物业使用权。四兄集团的关联公司将中华商城3楼一间面积为10.87平方米的商铺出租给杨先生，租金总价款为43.8万元，租赁期限为20年。

租赁合同规定，杨先生需要一次性支付首期租金价款22.8万元，剩余21万元于2016年9月前分期付清。

为了规避《合同法》对于签订租赁合同的最长期限为20年的规定，出租方承诺20年租赁期满后，双方另签30年租赁合同，续约期间，杨先生将不再承担其他费用。

签订这份商业租赁合同的同时，杨先生还与四兄集团的另一家关联公司签订了一份委托租赁经营管理合同，将商铺交由其经营管理。

包租的前5年，四兄集团承诺商铺投资回报率第一年为6%，往后每年递增1个百分点，第5年达到10%；在包租的第6—10年内，承诺投资回报率不低于8%。在此基本回报率的基础上，商场盈利率超出部分与业主二八分成。

如果合同得到履行，对于杨先生而言，这将是一笔稳赚不赔的投资。稳定而丰厚的回报，使得四兄旗下的四座物业，立即赢得了投资者的青睐。

一位投资者回忆，2011年7月，他接到中介人员的电话，声称“四兄集团”旗下的多个项目具有较高投资收益，并且可以带客户实地探访。“当时的销售现场异常火爆，卖掉一个项目就贴一面小红旗，给人一种感觉就是，现在不买下一秒就买不到了。”

凭借“售后包租”的方式，李卫星迅速打开了销售局面。仅仅一年里，四兄的销售收入就达到了10亿元左右。

事实上，这种“售后包租”的销售模式，在1990年代就已流行开来。但是，这种销售方式极具争议，开发商可快速回笼资金，但是业主却将承受此后的风险。倘若项目停摆，业主的收益将化为泡影。

这类问题接二连三的爆发，最终导致了相关法令的出台。2011年1月4日，政府颁布法令，正式宣告了“售后包租”的不合法。也就是说，李卫星当时的行为，已经涉嫌违法。

不过，在这个法令刚刚出台的节骨眼上，还是有不少老练的开发商，暗地里打球，采用类似方式兜售自己的物业。只是，相比之下，初来上海、豪气干云的李卫星，更像是一个激进的愣头青。

债务黑洞

李卫星的确过于激进。

一名接近李卫星的人士称，李当时认为这四个项目均不属于标准意义上的烂尾楼，除中华商铺属于闲置之外，另外三个楼盘则属于经营不善，“可通过后期的业态提升与改造来予以解决”。

基于这样的判断，急于在上海滩大展拳脚的李卫星，甚至在没有对项目做尽职调查、对项目背后的债务缺乏了解的情况下，就决定买下了。

更让他放下戒备心理的是，虞愫慷与自己签署转让协议时，对各项目的所有债务均签署了个人无限连带担保协议，承诺如有债务“共同归还”。命运弄人的是，等到后来债权人上门追债时，虞愫慷早已携家人赴澳洲定居。

实际上，在李卫星收购这些烂尾楼之前，不少资本大鳄都来考察过这些位于黄金地段的项目，甚至著名的上海复星集团，也出现在收购传闻中。但这些大鳄都因为看到背后庞杂的债务关系而最终放弃。

不过李卫星却很坚持，“大鳄们看不上的项目，才是四兄的机会。”

事与愿违。虞愫慷遗留给李卫星的高息民间借贷，很快如噩梦袭来。潜藏在水下的债务黑洞逐渐爆发，销售回款愈加显得杯水车薪。时至2012年，在多种债务的夹攻之下，四兄的资金池开始见底，李卫星陷入了与此前虞氏同样的债务困局。

根据最后检方提供的数据，截止至2012年3月，即李卫星被捕之前，除去清退部分资金，四兄营销收入总计为12亿元左右，但银行未到期本金合计约为10.3亿元，其他负债约为5亿元，仍存在3亿元的巨大窟窿。

2012年初，债权人多番上门索债，直接影响了楼盘的销售和公司的运营。一名四兄的高管回忆：“跟拍电影似的，都身着黑衣黑裤，在墙壁上喷漆，砸门，几乎没人敢来看盘。”

作为权宜之策，李卫星将部分公司法人转为下属杨益方甚至司机覃红斌，让他们代持公司股份。而他则隐而不显，与各个债主开始了漫长的猫鼠游戏。

最终将李卫星击垮的，是“售后包租”法律风险。

在资金链没有爆发问题之前，“售后包租”处于一种被默许放行的状态，但当资金链断裂后，这就成了致命的硬伤。

为了还债，李卫星挪用了原本于项目装修的资金，导致部分项目未能如期开业。疑虑、担忧甚至恐慌等负面情绪，如同瘟疫一样，迅速在业主群体中蔓延开来。

2012年2月，原定于1月1日开业的金山义乌小商品城，仍然迟迟不见开业的迹象。陷入恐慌的业主们，开始要求退铺。

为了稳定业主们的情绪，四兄对此给出了解释：没有如期开业，是因为消防验收没有通过，至于何时能够开业，要到4月才能明确。

显然，这样的解释并不能让业主们信服。一部分业主开始以各种方式打听四兄的真实财务状况。他们来到上海市房管所查询，发现四兄旗下多处楼宇已经被抵押给银行，尤其是兴宇大酒店，因卷入了宝山华谊宾馆的连带担保案件而被查封，“短期内无法获得产权”。

在这样的事实面前，四兄试图以“打太极”的方式应付：对于无法进行产权交易的情况，兴宇大酒店项目已经陆续协商撤销合同，清退了一个多亿的销售款。而上海滩商厦项目也试图通过与业主协商签订退房协议的方式，避免集中退款带来的资金兑付紧张，而并非故意“不退款”。

可是，纸最终还是包不住火。资金链的断裂和业主们的恐慌，将李卫星“售后包租”的违规行为，推向了疏而不漏的法网。

2012年3月8日，上海市公安局以涉嫌非法吸收公众存款罪为由，正式刑事拘留李卫星。这一消息犹如一枚重磅炸弹，不仅在四兄的众多业主中，顿时炸开了锅。

最后的烂尾楼

2012年3月末，位于曹家渡商圈的“中华商城”。已是衰败不堪。空荡荡的一楼大厅内，除了几名保安外别无他人。一个破碎的楼盘模型还摆放在大厅中央，雪白的墙上贴着“中华商城，东大门生活广场盛世起航”的字样。

据中华商城业主杨先生介绍，原定2012年7月开业的该项目，还没有开始装修，按期开业的希望几乎不可能实现。事实上，杨先生曾收到过一次返租款，但眼看尚未开始装修的中华商城很可能无法按时开业，以及得知李卫星被“带走”的消息，杨先生果断决定退铺。

这几乎是四兄旗下四座物业业主的群体反应。

4月初，三四百名业主们带领一些沪上媒体，一起涌入兴宇大酒店位于九楼的会议室。四兄一位高管试图说明集团资产不存在资不抵债的情况，但他的争辩声音很快被业主们的愤怒淹没。他的陈述甚至被一名有心的业主录音，作为指控四兄诈骗的证据。

与此同时，四兄集团错综复杂的股权关系与债务关系，也渐渐浮出水面。

虽然李卫星的头衔是四兄集团董事长，李卫星本人并不持有四兄集团股份，收购的实际出资方更是扑朔迷离。

实际上，兴宇大酒店的项目公司为上海亚兴实业，而上海滩商夏和中华高城的项目公司分别为上海浦顺房地产和上海兴天实业。这三家公司的股东均为自然人，与四兄集团并不存在母子公司关系。而李卫星本人除了持有浦顺房地产60%的股权，在其他项目公司中均无股份。

不过可以确定的是，上述三家项目公司与四兄集团和兴宇集团之间，确实存在着某些形式的关联：四兄集团的大股东同时也是浦房地产的股东，并且在亚兴实业出任法人，而兴天实业的其中一位股东兼法人，则是兴宇集团的股东之一。

据兴宇集团的工商资料：一份于2011年8月3日签订的借款合同显示，李卫星出任法人的兴宇集团曾向浙江温州一位黄姓自然人借款8000万元。

借款的期限为2011年8月3日至2011年11月3日，月借款利息达到1.8%。合同还规定，如逾期还款，将按每日未还款总额1%计违约金。作为担保，兴宇集团已将公司95%的股权抵押给了借款人。

不过，工商资料中并没有这部分股权出质注销登记通知书，表示该笔借款有可能尚未还清。这也佐证了四兄集团资金链断裂的事实。

面对李卫星被捕后留下的残局，四兄集团也曾努力挽回。2012年6月，时值四兄与业主们约定的支付返租款时间，四兄向警方提出：是否可以支付一部分预付资金给业主们，以稳定市场情绪？

然而，警方予以否决，认为这种做法是“对李卫星模式的默许与肯定”。随后，未能如期收到返租款的业主们，集中到上海人民广场提出抗议。事态开始进一步恶化。

2012年11月，上海市第二中级人民法院以非法吸收公共存款罪，对李卫星进行公开审理。庭审争议焦点则集中于：李卫星“售后包租”行为是否构成非法吸储？

李卫星的辩护律师提出：构成非法吸收公众存款罪的前提是，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的。而李卫星的行为确实以房产销售为目的，理应不构成非法吸储。

因为在法律认定上仍存在众多争议，该案宣判将会是一个相对漫长的过程。但无论如何，广大业主、公司员工和合法债权人的利益，已经受到了严重的威胁。

李卫星旗下产业的评估价值高达五十亿元。而资产一旦进入破产拍卖程序，对其财产的估值可能会大打折扣——这并非大家期望的结果。