经济适用房新政策范例(3篇)

经济适用房新政策范文篇1

4月的最后几天，北京随处可见满5年的经适房“换证热”。但当时北京各区县“经转商”操作规则不同：其中，朝阳区和丰台区可同名“换证”；而海淀区和昌平区不能“同名转换”。

之后，5月1日，媒体报道称，北京市住房和城乡建设委员会回应，目前北京市经济适用住房上市交易仍然按现行政策执行，没有发生变化，“五一”之后仍可按现行政策办理。

“五一”假期后的北京却更加热闹。5月4日，到朝阳区和丰台区房产交易大厅办理经济适用住房产权证转商品房产权证的房主们发现，“五一”后房主不能办理同名转，现场一片混乱。

对于这样的变化，北京市住房保障办公室却轻描淡写地回应称，本市并没有在“五一”期间出台新政策，“上市交易”本来就是2008年4月8的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知（京建住〔2008〕225号）》的规定。各区县只是在具体的办理过程中逐步在流程等方面协调一致。

但政策的“朝令夕改”是否会损害政府的公信力？作为社会保障属性的经适房为何能“堂而皇之”地转成商品房？历经12年的经适房是否应该彻底退出市场？

政策要有公信力

面对房价飙升，调控手段频频祭出。无论按2007年建设部出台的《经济适用房管理办法》，还是北京市政府随后出台的关于北京市经济适用房管理的试行办法，经适房作为保障性住房，在5年内不能上市交易，如果确需交易，则由政府优先回购。

显然，住房第一要义是社会保障，其次才具有商品属性。启程于1990年代后期的房改过分强调住房的商品属性，有意淡化其社会保障属性，因而铸成大错。为减轻道义压力，政府匆匆推行“公屋制度”救急，由于病急乱投医，导致目前的公屋制度过分倚重国外已普遍放弃的经适房制度，于是旧病未除再添新病。

“公屋制度”分为三个层面：一是财政向住房困难家庭提供廉租直补；二是政府建造公共租屋；三才是经适房。

由于经适房具备可交易之商品属性，因而买卖经适房有不菲获利空间，在行政审查层面出现腐败国内外皆然。由此，利用经适房牟利的情形比比皆是，除了出租和用于经营等常见的牟利行为，即使对5年不得上市交易的规定，也基本形同虚设。

政府在经适房问题上，强化管理的举措对改变经适房管理中的诸多乱象，无疑是社会的进步。而通知后，一些拥有经适房的市民恐慌性地转正行为，从很大程度上说明，经适房牟利的情况和不合格购买的情况的确存在。

很多政策牵涉面广，对接有罅隙；政出多门，各唱各调；决策过程不透明，其中又不乏利益群体的游说与主导。有些政令和举措知错而改并非坏事。但科学的决策应建立在充分调查研究的基础之上，应建立在反复论证的基础之上，应经过大多数人同意的基础之上，通过民主程序尽可能科学透明，兼顾各方利益。而不是领导一拍脑袋政策即出，且只见“总论”不见“细则”。

一旦政策制定之后，就应像商鞅移木建信那样，让国家信用植根于社会，政行令通。朝令夕改现象，损害了政策的规范性、权威和公信力。经适房在制度演进上已经探索10多年，应通过全国人大的立法，明确政策预期，在市场准入、日常管理和退出机制方面，建立稳定的操作程序。

经适房别成了权力房

对于遭诟病已久的经适房制度，住建部的《通知》带有打“补丁”的性质。政府并非全然不知经适房制度携有天然的“腐败基因”，光靠后天反腐事倍功半，必然闹腾到民怨沸腾的地步。既如此，政府为何在推行“公屋制度”时偏偏钟情于此？

提起经适房，绝大多数人认为就是指那些在社会上公开发售、符合条件的低收入住房困难家庭都可以申购的保障性住房。但近几年，经适房又出现了一个新品种，那就是党政机关及国有企事业单位集资自建的住房。

这些房子在用地、税收等方面享受国家经适房政策，政府的经适房规划及统计也把这些住房计算在内。这种经适房的准入和退出都是由自建的单位自行掌握，根本就不在建设、房管等部门的监管范围之内。不过，住建部的《通知》针对的却只是面向社会供应的经适房。

那么，这两种经适房各自占多大的比例呢？相关数据显示，北京市2005~2009年公开的土地供应量，70%以上的土地用于建经济适用住房和享受经济适用住房等政策的住房。然而这期间面向社会供应的经济适用房的全部数量，加起来大概只有7%左右。

公开型经适房发售及使用过程中出现的弄虚作假等行为只是个体性的，而定向型经适房分配及使用过程中出现的违法违规等问题却是群体性的。公开型经适房所占的份额很少，即使杜绝了舞弊，也保障不了多少家庭的住房问题；定向型经适房占有大多数份额，却成了公务员的专利品。而这部分住房又何时进行规范呢？

房地产调控的核心应当是让利于民，而不是让利于“权”。所以，需要警惕的是，新的制度，应当是为老百姓牟利的，不要演变成为另外一个利益群体可以钻营的政策空子。

关注中等收入“夹心层”

自问世起，定位模糊的经济适用房政策就一直在质疑声中蹒跚而行。应该说，经适房的“退出机制”已成中国不得不关注的问题。问题的关键不是是否要停建经济适用房，而是针对经适房建设该制定怎样的政策，而政策能否按照原样执行下去。

经适房的政策导向，应偏重解决社会中间层的生活问题，化解社会发展过程中的矛盾。在目前经济条件下，大量有能力消化经济适用房、买不起商品房的中等收入者却被拒之门外，成为被社会遗忘的“夹心层”。因此政府有必要对这类人群给予一定的补贴，这也是保持社会和谐稳定发展的根基。

从廉租房、经济适用房到限价商品房，我国正在谋划更加全面和立体化的住房保障体系。在廉租房成为住房保障的主要手段之前，经适房意义仍然重大，承担着保障和平抑房价的双重责任。

但经济适用房制度乃至限价房制度等一揽子保障制度已存在诸多缺陷，很难通过简单的补漏加以解决。与其不断地修补保障制度而又效果不佳，还不如快刀斩乱麻让经济适用房、限价房等“产权式住房保障制度”逐渐淡出历史舞台。

经济适用房新政策范文

一、停止实物分配住房

（一）停止住房实物分配，新购、建职工住房，除1999年1月1日前批准规划报建、1999年12月31日前竣工的公有住房可按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）规定的成本价向职工出售外，其余经济适用住房实行政府限价向职工出售、并按规定标准向购房职工发放货币化补贴，或采取职工集资合作的方式兴建。

（二）对现有公房，除调剂一部分腾空旧房作为廉租住房或周转房外，可售公房要按照国发〔1994〕43号文规定的成本价向职工出售，一律停止标准价售房。各市、县都要严格执行售房政策和价格标准，不得违反规定增加优惠折扣项目或提高折扣幅度。

（三）职工租住的公有住房，除因房改政策规定暂不宜出售的外，要按照国家房改政策要求和租金改革规划逐年提高租金标准，争取2000年住房租金达到占当地（指市、县，下同）双职工家庭平均工资的15％。

职工租住政策规定暂不宜出售的公有住房，租金标准达到当地当年双职工家庭平均工资的8％后，不再提高。

在逐年提高租金标准的同时，要考虑职工的承受能力，对离休老干部、经济困难的职工家庭户以及经民政部门确定的社会救济户、享受国家抚恤的烈士遗属和孤老优抚户，可适当减免住房租金，提供廉租住房，具体办法由市、县人民政府制定。

要按规定搞好住房租金计收工作，租金收入纳入单位住房基金，实行专户管理。

二、逐步实行住房货币化分配

（四）停止实物分配住房后，逐步实行住房货币化分配。住房货币化分配包括逐步提高职工住房公积金的缴存比例和按规定向职工发放住房补贴。

（五）房价收入比（即建筑面积为60平方米的成套经济适用住房的平均价与当地双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可向未享受政府住房优惠或资助的职工（指未按房改政策购买公有住房或经济适用住房，也未参加集资合作建房，或仅享受住房租金补贴、住房租金减免而未享受政府其他形式住房资助的职工。下同）发放住房补贴。发放住房补贴可以采取职工购买自住住房（包括购买经济适用住房和商品住房，但按房改政策购买公有住房或参加集资合作建房除外）时一次性发放方式，也可以采取按月发放方式，由单位根据实际情况自行选择，职工个人只能享受其中一种。

（六）住房补贴额为每平方米补贴标准与应补贴面积的乘积。每平方米补贴标准按不高于当地新建经济适用住房平均价格与平均每平方米建安工程费之差测定。经济适用住房平均价格按保本微利原则，根据当年经济适用住房建设的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息、税金和3％以下的利润等8项因素计算。由当地人民政府每年测算审核，并报经省人民政府批准后公布实行。

职工购买经济适用住房，在本人应享受控制标准之内的面积实行政府限价，并可按规定标准给予购房补贴；超标面积部分实行市场价，不给予购房补贴。2000年以后，根据社会经济发展状况，在进一步完善住房货币化分配的前提下，逐步过渡到由职工个人自行解决住房，加快住房社会化、商品化的步伐。

购房补贴资金可从单位住房基金中支付。地方财政建立住房补贴基金，列入预算内管理，用于支付经费来源属财政拨款的行政事业单位中单位住房基金不足的职工购房补贴。企业和自收自支事业单位的职工购房补贴由单位自筹解决。

补贴资金在职工购买住房时直接划入售房单位，用以支付购房款，不得由职工提现或挪作他用。

（七）有条件采取按月发放住房补贴方式的单位，具体分配方案报房改部门核准。按月发放的住房补贴按住房公积金的管理办法，由住房资金管理机构统一管理，专款专用。

（八）贯彻国务院的《住房公积金管理条例》（国务院令第262号），全面实行住房公积金制度。各市、县财政预算内单位，应全面普及住房公积金制度。自收自支的事业单位和各类企业，包括国有和集体企业、股份制企业、外资及港澳台投资企业、联营企业、私营企业都要加紧推行住房公积金制度，保障劳动者的合法权益。经济条件好的单位应逐步提高住房公积金缴存比例。经济困难的单位，可适当降低住房公积金缴存比例，先入轨后提高。工资收入低于当地最低工资标准的职工，由单位办理一定期限的缓缴手续。

三、积极促进居民住宅业的发展

（九）国务院决定把海南作为全国盘活房地产试点地区。在处置海南积压房地产期间，海口市、三亚市、琼山市要按照《海南省人民政府关于严格控制海口市、三亚市、琼山市新建商品房有关问题的通知》（琼府〔1999〕6号）的有关规定，严格控制新建商品房，其他市、县可根据本地的社会经济发展状况和中低收入职工的住房需求情况，根据土地利用总体规划和城市建设总体规划，编制经济适用住房建设计划，纳入地方经济发展计划，以行政划拨方式提供经济适用住房建设用地，按照统一规划，统一建设，分步实施，以销定建，逐步完善的办法建设经济适用住房小区。经济适用住房小区实行政府限价销售。具体销售价格根据经济适用住房的实际建设成本和3％以下的控制利润以及地段差价调节等因素确定，由经济适用住房主管部门会同物价等部门共同核定，并报当地人民政府审定执行。要加强领导，落实银行贷款，多渠道筹集建设资金，加快工程建设，树立住宅小区的样板项目，发挥示范作用。

（十）经济适用住房建设实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位和施工单位。面向社会销售的经济适用住房小区建设，政府主管部门要与开发建设单位签订合同，约定建筑标准、质量等级、工程造价、竣工日期、工程监理等，并对购房者资格进行审核。开发建设单位应严格执行合同，保证住房质量。工程竣工后主管部门要抓紧办理房地产权属登记手续，做到建好一幢，完税一幢，办证一幢。住房交付使用时，开发建设单位须向购房户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按合同约定抓紧办理购房户房地产权证。

（十一）单位可以在符合城镇发展规划和土地利用总体规划，并妥善解决配套建设的前提下，利用自有土地组织职工集资合作建房。本单位职工集资合作建房所用的自有土地，原属划拨的，仍保留划拨使用权性质，申请用地变更登记，免收土地出让金。职工参加单位集资合作建房，个人出资额原则上不得低于建安工程费。单位集资合作建房只能出售给本单位、本系统职工，不准对外销售。建房竣工交付使用后，经房改部门核定产权比例，房产部门给予办理房产权属登记手续。

（十二）要按照《海南省城镇经济适用住房管理规定》（省政府令第57号）要求，落实经济适用住房建设的优惠政策，取消各种没有法律、法规依据的摊派、集资和收费；对经有批准权限部门批准的各种行政性收费，已经免征的，继续免征，未免征的，减半征收；小区内经营性配套费用不得摊入住房成本，供水、供电、供气、电信设施等配套费用逐步通过调整公用事业价格的办法解决。

（十三）根据居民的实际需求，有计划地将部分产权明确、无借贷纠纷或其他诉讼事项的现存商品住宅，转化为经济适用住房，允许单位按规定购房并按房改政策向职工出售，或按经济适用住房有关政策给购房职工发放住房补贴。房地产开发企业销售这部分住房应缴而未缴的税费，经经济适用房主管部门核准后，可按经济适用住房有关政策办理。

（十四）加强售后房屋维修、管理服务。职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。已售公有住房从售房收入中按规定比例提取共同部位、共用设施的维修基金；维修基金不足支付共同部位、共用设施维修费用的，由有关购房户共同分担。新建住宅小区实行社会化、专业化新型物业管理，成立业主管委会，择优选聘物业管理企业，由物业管理企业按与业主管委会签订的合同做好物业管理和服务。合同应约定服务期限，合同期满后通过竞争方式重新选聘。物业管理企业要采取各种措施提高效益，减少收费，提高服务质量，为居民创造良好的生活环境。

（十五）支持居民在统一规划的住宅区内，购买宅基地自建低层独立式住宅，逐步提高居民的居住水平。

四、发展住房金融，拓宽住房融资渠道

（十六）省和各市、县都要建立健全房改资金管理机构和管理制度，进一步加强对住房公积金等住房资金的管理，接受财政、审计等部门的监督，确保住房资金专用于住房建设、住房维修和购房补贴。

（十七）房改资金管理机构要与银行、保险部门互相配合，积极开展住房公积金政策性个人住房抵押贷款业务，支持参加住房公积金的职工购、建或大修自住房。

（十八）积极争取商业银行、保险机构的支持，开展商业性个人住房抵押贷款业务，或者住房公积金政策性贷款与银行商业性贷款相组合，保证贷款安全，适当扩大贷款比例，延长贷款期限，更有效地提高职工购、建房支付能力。

（十九）经济适用住房建设坚持以个人出资为主的投资体制。新建经济适用房小区要坚持住房预售，根据需求确定建设规模，同时要发动职工集资合作建房。以预售房款和职工集资款作为建房的主要资金来源，以住房基金和银行贷款配套支持，确保较高的建设资金到位率，促进工程顺利建设。

五、培育和规范职工已购公有住房和经济适用住房交易市场

（二十）在认真查处房改过程中违纪违法行为的基础上，逐步建立职工已购公有住房、经济适用住房和普通商品房统一的住房交易市场。职工已购公有住房和经济适用住房，除原房屋买卖协议中有限制上市交易约定的，以及法律、法规规定不得上市交易的情形外，在取得房屋所有权证后可依法上市交易。职工拥有全部产权的，可依法进行房屋买卖、产权交换和租赁；拥有部分产权的，经产权共有单位书面同意，可依法进行房屋买卖和租赁，按现行房改政策规定补足成本价款取得全部产权后，也可依法进行房屋产权交换。

（二十一）职工已购公有住房和经济适用住房上市交易，按房屋所在城市房地产转让或房屋租赁的程序办理交易手续，并照章缴纳税费。

其中，职工拥有部分产权的住房出售或租赁，必须经产权共有单位同意，且在同等价格条件下产权共有单位有优先购买权或承租权。出售或租赁的收益在缴纳交易税费后的余额，按原定产权比例在产权共有人之间进行分配。产权共有单位所得的收益纳入单位住房基金管理。

（二十二）职工已购公有住房和经济适用住房上市交易中所得收益，依法缴纳个人所得税。计算住房出售应纳税所得额时，原购房支付的总房价款列为其中的减除项目。

（二十三）职工已购公有住房和经济适用住房上市交易后，不得再按房改政策规定购、建公有住房和经济适用住房或享受政府其他住房资助。

六、推进企业的住房制度改革

（二十四）要切实解决国有企业和国有资产管理改革中的职工住房问题，进一步深化企业住房制度改革。

未改制的国有企业在国有资产委托运营或授权管理中，未列入委托或授权资产的公有住房，可按照出售公有住房的政策规定向职工出售；已列入委托或授权资产的公有住房，经委托方和被委托方，或授权方和被授权方协商同意，修订协议，也可按照出售公有住房的政策规定向职工出售。售房收入纳入产权单位的单位住房基金管理。

国有企业在改制重组中，已从企业总资产中作为非经营性资产剥离的公有住房，可按出售公有住房的政策规定向职工出售，售房收入纳入改制重组后的企业的单位住房基金管理。

（二十五）股份有限公司、有限责任公司和股份合作制企业的职工住房，未作价入股的，可参照出售公有住房的政策规定向职工出售，售房收入纳入单位住房基金管理。已作价入股的职工住房，可由公司或股份合作制企业遵循资本保全原则，制定具体售房方案，提请股东会或股东大会审议通过（其中股份有限公司还须经证券管理部门审批同意），报房改部门办理。为保全资本金（或股本金），可适当上浮售房价格，售房中给予职工的折扣优惠可支用公益金弥补。售房收入要按规定提留住宅共用部位和共同设备维修基金，并划归单位住房基金专户管理，其余的作为资本金（或股本金）回收。

（二十六）鼓励有条件的企业主要通过提高住房公积金缴存比例和发放住房补贴等方式，实行住房货币化分配。

七、加强领导，严肃纪律，确保房改工作顺利推进

（二十七）各市、县都要贯彻执行国务院的有关方针政策和省委、省政府的统一部署，加强对房改工作的领导，结合本地区实际制定具体的实施方案和配套办法，报经省人民政府批准后实施。中央驻琼单位和省属单位的房改工作，按照属地政策，实行分级管理。新的房改方案一经批准出台，必须按期实施，不允许违反规定超期执行旧办法。

经济适用房新政策范文

【关键词】经济适用房;运行效率;建议

根据2007年颁布的《经济适用住房管理办法》中有关规定:经济适用房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

一、国内观点综述

1999年到2005年间是经济适用房的高速发展阶段,但从2005年开始,各界人士对其运行效率提出了质疑。现在对中国经济适用房的讨论主要有以下几种争论:

(一)经济适用房应废止

这种呼声近几年越来越高,持这种观点的人大多是从维护市场公平角度出发,认为经济适用房严重干扰了市场的发展,导致了价格双轨制和市场的不公平竞争。

北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆指出:“政府在帮助低收入家庭解决住房困难应当把社会救济和市场机制严格分开,倘若市场交易和计划分配同时并存,寻租几乎是不可避免的后果”。著名经济学家、天则经济研究所所长茅于轼认为:“经济适用房是席卷全国的最大的腐败,经济适用房既没效率又不公平,只有毛病没有好处”。

(二)应加快廉租房的建设以替代或减少经济适用房

呼吁减少甚至以廉租房替代经济适用房的学者认为:经济适用房作为我国房改中解决中低收入者住房的过渡性政策,应随着廉租房和商品房的建设而逐步减少甚至被取而代之。

中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员尚教蔚认为:“经济适用房政策作为我国住房体制改革一种过渡措施,与住房商品化、市场化改革的长远目标并不一致,经济适用房政策实施的时间越长,成本越大,对房地产市场建设(价格双轨)越不利”。中国经济导报李坤民认为:“公房改革的初衷是推进住房市场化,我国中低收入者解决‘住’的问题,不应都靠购买经济适用房,尽快扩大廉租房的范围是当务之急”。

(三)经济适用房应坚持

支持这种观点的主要是一些学者,他们从社会公平的角度出发认为经济适用房应该坚持。首都经贸大学城市学院邢亚平认为:“从现在的房地产市场行情看,土地价格和房价正处于一种缓慢的持续上涨中,部分中低收入者的收入增长赶不上房价和地价的增长。这部分人需要借助政府的优惠政策来解决住房问题。如果取消经济适用房,将导致一部分人永远也买不起房子”。旅美作家薛涌认为:“即使像美国这样的发达资本主义国家,经济适用房也扮演着重要角色。对经济适用房政策,我们应该逐一认真研究,以制定中国经济适用房的政策”。

寻租问题的产生归根结底是由于政府的只能确实和监管不力,导致了经适房的过度市场化。廉租房虽然可以在很大程度上解决低收入者的住房问题,实现“居者租其屋”。这并不符合中国的居住文化深――人们更倾向于“居者有其屋”,还会出现住房“夹心层”。

一个社会里大部分人都是中间收入阶层,随着房价的不断上涨,将大部分的人推向市场化的商品房,既不公平也不现实的,只会激化住房矛盾。经济适用房在运行中出现的各种问题并非是不可解决的,应继续坚持经济适用房的建设并加以政策上的完善。

二、我国经济适用房运行现状

1998年采用经济适用房政策是为了解决中低收入者的住房问题,目标是建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。而在实施的十多年间经济适用房的运行效率低下、问题突出,最主要的问题归结起来主要存在于以下几个方面:

(一)购房主体的错位

在我国现行收入信用体制不完善的状况下,对中低收入者的界定和审核显得模糊不清,政府和购买者之间存在着严重的信息不对称,导致了众多高收入者趁机购买经济适用房,政府对低收入的补贴反而转嫁给了高收入者。

如在北京,购买者符合中低收入,且是家庭住房困难户资格的人占北京人口总数的60%～70%,而经济适用房政策能解决的仅有2%左右的真正低收入人口,政策的真正受益者是中高收入阶层。在2005年REICO工作室对北京、太原、西安三大城市的经济适用房调查中发现,真正销售给低收入者的经济适用房除了太原刚达到50%,北京和西安均只有22.3%;而北京和西安销售给高收入者的比例分别达到了25.8%和32.9%,均高于销售给低收入者的比例。

(二)经济适用房本身既不经济也不适用

根据经济适用房的定义,经济适用房应该具有经济性和适用性两种特征:经济性是指其价格适当、中低收入家庭通常能够承受,具有较强的可支付性;适用性是指住房设计建造标准符合居民的需要,面积适当、功能适用、交通便利、公用配套设施齐全等。

建设经济适用房制度设计的初衷,就是保障低收入者能够买得起普通住房,享有基本的居住条件。而现实的情况是,即使是相对廉价的经济适用房价格,也超出了大多低收入群体的经济承受能力。另外,经济适用房在设计和户型上的不合理也是普遍存在的问题。如济南首批经济适用房均为51.07至63.04平方米的一室一厅,但有一种户型为中间没有隔断的通房,客厅和卧室联为一体,没有孩子住的地方。对于现在以三口之家为主的城市家庭来说,这样的设计和户型显然是完全不适用的。

(三)经济适用房的位置问题

由于经济适用房的经济性是政府通过土地划拨供应、免除有关税费、规定开发商的利润上限等手段来实现的,对于要实现利润最大化的企业来和目前将土地收入作为大头的政府来说,势必会通过各种方式降低其成本。

其中最明显的就是将经济适用房大规模建在偏远郊区,这些区域的交通和生活配套设施都及其不完善。即使低收入者能承受相对廉价的经济适用房,但高昂的上下班交通费用以及周边不便的生活设施所引起的生活综合成本的上升,也是他们无法接受的,最终导致了供给和需求的异位,不断出现经济适用房“弃购”现象。

三、国外经验总结及比较

我国的经济适用房还在不断的摸索中,各种机制并不健全。香港和新加坡的住房政策经过几十年的探索和实践,已形成了相对完善而又有各具特征的成熟体系,是国际上公认的经济适用房的成功模式。香港实行居屋与公屋并举的住房社会保障制度,现在香港600多万人口中,有10%的人住在居屋,35%住公屋,住在私人住宅的则有55%(其中不到10%是100平方米以上的豪宅)。新加坡从上世纪60年代开始,便大力推行“居者有其屋”计划,倡导和帮助没有能力购买私人住宅的家庭购买(而非租赁)公屋的使用权。现在85%的人住在由HBD建设的组屋中,其中92%的低收入家庭拥有自己的房屋。香港和新加坡成功最主要的原因在于以下两个方面:

1.高效、专门的组织机构

香港自兴建公屋以来成立了房屋委员会(简称房委会),全面统筹有关政府公屋的供应、编配及管理工作,形成了一个以房委会为核心的庞大机构,负责从建设、维护、资格审查到物业管理和社区服务的全过程。

新加坡的HBD作为国家开发部下属的法定结构,全权负责所有的公屋房产及其规划、建设和管理业务。1960年开始实施的《土地征用法》赋予了HBD强制征用土地的权利,这一法规不仅为新加坡大规模的新城建设和公屋开发提供了可能,也使得HBD的政策更加强硬有力、运行也更加有效率。

2.雄厚的资金支持

香港房屋委员是自负盈亏的独立机构,在保障资金支持上香港采用了“以屋养屋”的策略。房委会除通过出售居屋和出租公屋取得收入外,还通过出租公屋的商业设施和停车场获取巨大收益。据统计,1993～1994至2003～2004的11年间,公屋运作赤字为120.36亿港元。但同期,仅出租屋苑附属商业设施的收入就达216.02亿港元。在扣除50%给政府的红利后,其余额就基本上可以弥补公屋运作的赤字。

在提供住房专门机构的资金支持以及维持持续运营方面,前者主要通过贷款和补贴的方式对出售型公屋和小面积的低收入家庭套型进行了重点扶持,后者则通过1968年的《中央远大基金法》规定:国民可以抽调他们在CPF储备中的80%用于购房,前提是他们必须按月将规定的金额存入个人的CPF账户。

四、建议

通过对香港和新加坡模式进行对比分析,发现两者成功的原因最主要的是他们都成立了高效、专门的组织机构对经济适用房进行管理,并拥有强大的资金支持,这也为我国经济适用房的建设提供了一些借鉴经验。

(一)建立专门的经济适用房管理机构,健全资格审核和房屋销售机制

建议政府通过建立专门的经济适用房管理委员会,形成一种更有效的建设、开发、分配和运营模式。管理委员会应设置为政府支持下的非营利性组织,独立于其他机构,负责经济适用房从选址、设计、建造到销售和管理的全过程。通过统一专门化的管理,不仅可以改善政府在经济适用房提供中的缺位现象,还可以建立起更加严格和健全的审核制度,减少寻租行为,避免购买对象的错位。

经济适用房管理委员会可以给中低收入者在购买经济适用房申请贷款时提供贷款担保,使得需要购买经济适用房的人能够获得银行的贷款支持,可以大大减少因经济适用房“不经济”带来的弃购问题。

(二)借鉴香港“以屋养屋”策略,保证经济适用房管理委员会的运行资金

相比于新加坡主要依靠行政力量保证HBD的资金需求,香港更多的凭借市场力量,“以屋养屋”策略具有强大的可持续发展能力,更值得我们借鉴。

经济适用房是一项长期且投资巨大的民生工程,我们不能希望完全依靠财政资金的支持。“以屋养屋”的策略不仅能保证经济适用房管理委员会的基本资金需求,还能略有盈余,这就大大减轻了财政压力。在我国经济适用建设中,也可以因地制宜的采用“以屋养屋”策略,在经济适用房小区中配以部分商业设施,如商场、商铺和停车场等,在保证低收入者住房的同时,利用附属商业设施创造收入,弥补经济适用房低价的亏损,减少对财政的依赖性。经济适用房管理委员会不仅实现了地位上的独立,还达到了经济上的独立,真正地自负亏盈、独立运作。