房屋管理解决方案(收集5篇)

房屋管理解决方案篇1

一、行政诉讼是高效与公正的纠纷解决机制

郑州的登记案件量相对较大，这具有特定原因。第一，与我们重视行政诉讼在解决产权纠纷上的高效有关。房管局作为行政主体，在调查事实的能力上有很大局限，并且辛辛苦苦所作裁决或决定并不具有终局效力，相关当事人往往会复议或者。对复议结果不服的还可以，后一般要走完两审程序，有的还会进入再审。根据笔者对2008-2010年案件所作统计，除撤诉外，64%的一审案件会进入二审，这些案件中发还重审或改判的比例为16%，约10%的案件还会进入再审。在人员和资源紧张的情况下，在多种纠纷解决机制中优先适用诉讼，对当事人和登记机构来说都是高效的。

行政复议效果有限。房产登记案件在法律上不要求先行复议，而由于《行政复议法》规定“复议机关改变被诉行为的，申请人不服，可以复议机关为被告。如果维持，则以原行政机关为被告”，所以复议机关往往倾向于维持，以避免自己卷入案件。效果也有限。是我国一项富有特色的制度，有效但争议也很大。它给当事人提供了一种反映问题和寻求救济的途径，但能否被支持、何时得到解决却很不确定。

行政诉讼更能公正处理纠纷。“我把房管局告了”，这和“我找房管局很多趟”，带给当事人的感受是不同的。行政诉讼的本质就是通过制度设计，使行使国家权力的行政机关和行使权利的人民群众平等坐在一起，按照已经比较完善的规则，由公正而权威的第三方即法官审理裁决。这种解决机制从形式上说很公平，实体上的公正也是有保障的。因此，我们对一些不信任房管局公正处理的当事人，主动建议他们。

有时对个别吃不准的，我们也可以提醒当事人。例如使用已故配偶工龄购买的房子是否属于夫妻共有财产，这是一个有争议的问题。最高人民法院曾复函司法部律师公证工作指导司，建议根据购房款是否属于共同积蓄来判定。然而这个复函无助于帮助房产登记机构认识房产属性，反而使问题复杂化。这种情况下，可由申请人提起一个不作为之诉，我们阐述我们的理由，由法院判定是否可以办理。

当事人喜欢选择行政诉讼解决产权纠纷，这和产权纠纷的特殊性质以及长期以来没有明确区分民事基础法律关系和登记行为有关。因为行政案件的费用极其低廉（原来大约是100元或200元每起，2007年国务院《诉讼费用交纳办法》实施后，每起房屋登记行政案件更是仅为50元受理费），而民事案件的受理费通常要和标的额挂钩，这使得许多人希望以行政诉讼的方式一并解决民事争议。而一些法官也可能存在“大民法”的思维，容易用审理民事案件的思路来审理行政案件。这使房屋登记机构在应诉时增加了诉讼风险。

二、行政诉讼促进房屋登记工作不断完善

郑州市房屋交易和登记中心是全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位。长期以来，我们没有发生较大的房屋登记错误，没有发生实际的房屋登记错误赔偿。从笔者对2008-2010年案件的统计看，胜诉率达到百分之八九十，败诉绝大多数是他人原因，被认定登记机构具有过错、未尽到审核职责的极少。根据诉讼反馈的情况，我们相应加强了制度建设，并吸纳到地方性法规的制订或修订中。

郑州的应诉史见证着房产登记和行政诉讼理论与实践不断完善的历程。在国家缺乏明确规定的情况下，通过诉讼，对许多问题做了探讨。如民行交叉案件的处理，登记机构的审查责任（这是一直争论不休的，最终形成共识，即登记机构对来自自家的材料例如房产证要承担实质审查责任，对不是出自自家的则基本是形式审查责任），房屋登记错误赔偿（通过诸多案件，探讨了对“违法”的认定，对因果关系的判断等），房产善意取得问题（金水区法院2003年就根据法理和案件实际，作出一个保护善意第三人的判决），业委会权限问题（二七区法院2003年就审理了一起业委会案件，探讨了它的主体资格和权限）。

郑州的房产登记行政诉讼使群众以及法律从业者对房产登记更加熟悉了，特别是2008年以来，河南各级法院的判决书一律上网。位于本市的各级法院在对房产登记案件处理中积累了丰富经验，对登记案件很重视。市中级法院编写的《2010年郑州市两级法院行政案件司法审查报告》重点谈到了不动产登记行政案件的审查。许多优秀法官因审案而研究房屋登记，他们的判决和见解有助于登记机构对工作的完善。我局聘任了市法院资深法官和著名律师担任登记审核委员会委员。此外，还每年聘请专家学者、法官、律师培训授课，研究案例，交流碰撞，酝酿共识。

《行政诉讼法》规定行政诉讼不适用调解，但近年来，重视行政审判中行政协调的作用，成为从学界到实务界的共识。房屋登记是典型的民行交叉案件，在审判过程中由法院主导进行协调，往往可促成既不违背法律又各方和谐的结果。我们从不单纯追求“无讼”或具体案件的胜诉，而是考虑各方正当权益，找出纠纷的真正原因，力求寻找最恰当的处理方案，争取案结事了。这种公允的态度为法院所认可，也容易被当事人接受。这在房产登记案件审理中体现为众多案件以原告撤诉结案。据统计，2008-2010年的原告撤诉率为30%。

三、《物权法》等法律法规带来的新变化

房产登记案件的产生和处理与法律规定的完善关系密切。例如在2004年最高人民法院关于协助执行的相关解释出台前，当事人房屋登记机构依据法院协助执行办理的房产登记，是可诉的。而在最高人民法院明确这类案件不可诉之后，处理方式完全不同。我市房产案件前些年比较集中的是这样几种：1.房改房颁证产生的纠纷，这往往由于产权单位优惠出售房产时未妥善处理好职工关系造成的；2.基于夫妻关系的房产匿名共有造成的产权争议；3.房产继承纠纷，这往往存在公证书内容虚假的问题；4.身份证、房产证等证件的造假，还有的是证件是真的，人是冒充的；5.一房多卖问题。

房屋管理解决方案篇2

第二条本条例适用于本市城市规划区国有土地范围内的私有房屋、公有直管房屋的房屋租赁和为从事生产、经营的房屋租赁以及实施房屋租赁管理的活动。

机关、团体、企事业单位公有自管住宅用房的房屋租赁，可以参照本条例执行。

第三条本条例所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第四条房屋租赁，应当遵循自愿、公平、互利、信用的原则，实行登记备案制度。

第五条市、县人民政府房产管理部门（以下简称房产管理部门）是同级人民政府房屋租赁管理工作的主管部门，对房屋租赁实行管理。区人民政府房产管理部门在市房产管理部门委托范围内对房屋租赁实行管理。

市、县、区人民政府土地、物价、工商、公安和税务等行政部门应当按照各自的职责，配合房产管理部门做好房屋租赁监督管理工作。

第六条公民、法人或者其他组织对其依法取得所有权或者国家授权经营、管理的房屋可以依法出租。

第七条本条例第六条规定可以出租的房屋，有下列情形之一的，不得出租：

（一）未取得房屋所有权证的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的；

（三）共有房屋未征得共有人书面同意的；

（四）房屋所有权及其该房屋所占土地的土地使用权权属有争议的；

（五）不符合房屋安全标准的；

（六）已抵押房屋未经抵押权人同意的；

（七）有关法律、法规禁止出租的。

第八条有下列情形之一的，视同房屋租赁：

（一）房屋所有权人以提供房屋作为经营场所与他人合作经营但不参与管理、不承担经营风险而收取费用的；

（二）私有房屋所有权人与该房屋使用人不一致并收取费用的；

（三）公有房屋由其单位职工、职工家属或者其他单位、个人从事生产、经营活动，并以承包费、管理费、利润或者按照营业额比例提成等形式向使用人收取费用的；

（四）出租柜台的。

第九条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同。

租赁合同应当具备以下条款：

（一）当事人姓名及住所或者单位名称及地址；

（二）房屋地点、装修及设施状况和租赁面积；

（三）租赁期限；

（四）租赁用途；

（五）租赁价格及支付方式；

（六）修缮责任；

（七）转租约定；

（八）变更或者解除合同条件；

（九）违约责任；

（十）当事人约定的其他条款。

第十条房屋租赁，当事人应当在租赁合同签订后提交下列证明文件向房产管理部门或者其委托的部门办理登记备案：

（一）租赁合同；

（二）房屋所有权证；

（三）当事人的身份资格等合法证件；

（四）法律、法规规定的其他证件。

第十一条下列房屋出租，出租人办理登记备案，除提交本条例第十条规定的证明文件外，还必须提交相应证明文件：

（一）共有房屋出租，应当提交其他共有人授权出租的书面证明；

（二）委托代管的房屋出租，应当提交委托人授权出租的书面证明；

（三）被设定抵押权的房屋出租，应当提交抵押权人同意出租的书面证明；

（四）房屋出租给暂住人口居住，应当提交出租人与公安派出所签订的治安责任书。

第十二条房屋承租人在租赁期限内根据租赁合同中转租约定或者征得出租人书面同意，可以将其承租的房屋转租给他人，但公有住宅用房的承租人不得将其承租的房屋转租给他人。

第十三条房屋转租，当事人办理登记备案，应当提交下列证明文件：

（一）转租合同；

（二）转租当事人的身份资格等合法证件；

（三）原租赁合同。

转租合同应当具备本条例第九条第二款规定的条款。

房屋租赁合同中没有转租约定的，转租人在办理转租登记备案时，除提交前款规定的证明文件外，还必须提交原出租人同意转租的书面证明。

第十四条房产管理部门或者其委托的部门办理房屋租赁或者转租登记备案，应当自受理之日起7日内对房屋是否符合租赁或者转租条件进行审查并作出书面答复。对符合租赁或者转租条件的，发给《房屋租赁证》。

第十五条《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为其经营场所合法的凭证；租用房屋用于居住的，《房屋租赁证》作为公安机关办理户口登记的凭证之一。

第十六条有下列情形之一的，房屋租赁或者转租当事人可以变更或者解除租赁合同：

（一）符合合同约定可以变更或者解除合同条款的；

（二）因不可抗力致使合同不能继续履行的；

（三）当事人协商一致的。

一方当事人违反前款规定变更或者解除合同，使另一方当事人遭受损失的，应当由责任方负责赔偿。

第十七条房屋租赁或者转租合同的变更，当事人应当提交下列证明文件向房产管理部门或者其委托的部门办理登记备案：

（一）原租赁或者转租合同；

（二）原房屋租赁证；

（三）经双方同意的变更合同的书面报告。

房产管理部门或者其委托的部门应当自受理之日起7日内作出书面答复。对符合变更条件的，办理变更登记手续。

第十八条房屋租赁或者转租期满，合同随即终止。

承租人需要继续租用房屋的，应当在期满前3个月告知出租人；出租人不再继续出租房屋的，应当在期满前3个月告知承租人。

出租人继续将房屋出租的，在同等条件下，原承租人有优先承租权，并按照本条例规定重新签订书面租赁合同，办理登记备案手续。

第十九条当事人办理租赁合同或者转租合同终止、解除登记备案时，应当提交租赁合同或者转租合同和《房屋租赁证》，并由房产管理部门或者其委托的部门予以注销登记，收回《房屋租赁证》。

第二十条公有房屋出租供居住的，租金按照市、县人民政府规定的标准执行。

私有房屋出租供居住的，租金由当事人协商议定。租金标准实行最高限价。最高限价由市、县人民政府物价部门会同房产管理部门制定并公布。

租用房屋从事生产、经营活动的，租金由当事人参照市场指导价协商议定。市场指导价由市、县人民政府物价部门会同房产管理部门制定并公布。

第二十一条公民出租房屋，在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。法人或者其他组织出租房屋，在租赁期限内因破产、合并、分立或者终止等发生产权转移的，变更后的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同。

住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住的家庭成员有权依照原租赁合同继续承租，如不再继续承租的，应当提前1个月告知出租人。

第二十二条房屋租赁期限内，以出租的房屋依法设定抵押权的，其房屋所有权人应当将抵押情况书面通知承租人，原租赁合同继续有效。

第二十三条房屋租赁期限内，出租人的房屋依法转让后，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。

转让已出租的房屋，房屋所有权出让人应当提前3个月通知承租人；在同等条件下，承租人有优先购买权。

第二十四条承租人有下列行为之一的，出租人有权提前解除合同，收回房屋；造成损失的，由承租人承担赔偿责任：

（一）擅自转租、转让、转借或者调换房屋的；

（二）擅自改变房屋结构、用途的；

（三）人为损坏房屋及其设施不维修的；

（四）拖欠房屋租金累计6个月以上的；

（五）利用承租的房屋传播黄色或者反动音像、制造假冒伪劣产品或者进行、销赃、卖淫嫖娼等违法活动的。

第二十五条出租人有下列行为之一给承租人造成损失的，出租人应当承担赔偿责任：

（一）未商得承租人同意提前收回房屋的；

（二）不按照租赁合同约定期限提供房屋的；

（三）房屋自然损坏不及时修复的，但租赁合同约定由承租人修缮的除外；

（四）擅自提高房屋租金的。

第二十六条违反本条例规定未办理租赁或者转租登记备案的，其租赁行为无效，按照本条例规定该房屋可以出租或者转租的，责令限期补办登记备案；按照本条例规定房屋不可以出租或者转租的，责令停止租赁行为；并由房产管理部门按照以下规定予以处罚：

（一）出租、转租房屋用于居住的，没收出租人或者转租人违法所得；

（二）出租、转租房屋从事生产、经营活动的，没收出租人或者转租人违法所得，处以违法所得5％的罚款。

依照前款规定，出租人或者转租人逾期不补办登记备案的，责令停止租赁行为；逾期未缴纳罚款的，每日按罚款数额的3％加处罚款。

第二十七条违反本条例规定转租公有住宅用房的，由房产管理部门没收转租人违法所得，处以违法所得1至2倍的罚款，并终止其房屋使用权，由该房屋所有权人收回房屋。

第二十八条罚款和没收违法所得，必须出具省财政部门统一制发的罚款收据，并全部上缴同级财政。

第二十九条违反本条例规定属于人民政府土地、物价、工商、公安和税务等行政部门管理职责的，由上述部门按照各自的职责依法处罚。

违反本条例规定构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十条当事人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知之日起15日内，向作出处罚决定部门的上一级行政机关申请复议，也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。法律、法规另有规定的除外。

第三十一条房屋租赁管理工作人员未在规定期限内办理审查登记手续的，当事人可以依法提起行政诉讼；给当事人造成损失的，房产管理部门应当依法承担赔偿责任。

第三十二条房屋租赁管理工作人员利用职权贪污受贿、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，由所在部门给予行政处分。

第三十三条房产管理部门办理房屋租赁或者转租登记备案的收费项目及标准，必须按照省和市财政、物价部门的规定执行。

第三十四条房屋租赁经营中国有土地收益的收缴办法，按照有关法律、法规的规定执行。

第三十五条在本市城市规划区外的国有土地范围内进行房屋租赁，实施房屋租赁管理，参照本条例施行。

房屋管理解决方案篇3

原告：北京军区天津房地产管理分局。法定代表人：舒启泉，分局长。

被告：天津市房地产管理局。法定代表人：夏荣茂，局长。

被告：河西区房地产管理局。法定代表人：李汕源，局长。

第三人：河北省公安厅。法定代表人：俞定海，厅长。

1958年河北省省会设在天津市期间，河北省公安厅经天津市建设委员会批准，在河西区原挂甲寺住宅第一街坊（现改为小围堤道31号）自建两栋宿舍楼及车库。1966年初，河北省省会迁往保定市。河北省委办公厅、省人委办公厅联合下达了《关于省会迁保工作中注意事项的通知》，该通知第四项规定：“迁保后，原由天津市统一安排和对口解决的房子交天津市；由中央主管部门和省拨款新建的交省人委办公厅，一律不许自行处理和转让。”1966年9月27日，河北省公安厅革委会派刘志勇、翟成玉二人到河北省省直机关天津留守处办理房屋移交登记工作。刘、翟二人将河北省公安厅使用的天津市内四处房产以及公安厅在小围堤31号自建的宿舍楼一并在留守处作了登记。每处房产的移交说明上都印有刘志勇个人手章并一式两份，一份交留守处，另一份带回公安厅。公安厅审核后认为小围提道31号不属移交范围，故未盖章认可。河北省省直机关留守处将刘、翟二人登记的五处房产全部列入移交清册中，并将移交清册连同刘志勇等的移交说明交给天津市房地产管理局。此后，小围提道31号由天津市房管局交给部队使用至今。小围提道31号楼房因年久失修于1991年被鉴定为危房。北京军区天津房地产管理分局（以下简称军房管分局）欲对此处开发改造，经与河北省公安厅协商，于1991年7月河北省公安厅以220万元价格将房产有偿转让给军房管分局。1993年4月，军房管分局在河西区房地产管理局（以下简称河西区房管局）领取了房屋所有权证，同年7月在河西区土地规划管理处领取了土地使用证。1993年4月30日，天津市房地产管理局（以下简称天津市房管局）与天津天源房地产开发公司签订协议，将小围提道31号院交由天源公司开发建房，由天源公司给付天津市房管局补偿费100万元人民币。天源开发公司到小围提道31号院钻探时受到军房管分局的阻止。同年12月，天津市房管局以小围提道31号房产已由河北省公安厅移交给天津市为依据，函告河西区房管局吊销军房管分局的房屋所有权证。1994年3月，河西区房管局依据天津市房管局（1994）房权60号的批复，作出了津西房（94）发9号《关于吊销河西区小围堤道31号房屋所有权证的通知》的行政处理决定。

军房管分局不服这一行政处理决定，向河西区人民法院提起行政诉讼。因案件影响较大，由天津市中级人民法院受理了此案。原告诉称：座落在天津市河西区小围提道31号院内危楼两栋原为河北省公安厅所有。1991年7月10日河北省公安厅以有偿转让方式将该房地产移交原告，并签有书面协议。被告河西区房管局依照法律规定向原告颁发了房屋所有权证，土地管理部门向原告颁发了国有土地使用证。之后，原告已将该房地产造册上报中国人民解放军总后勤部，成为军产。天津市规划管理部门也已批准了原告的建房规划。正当原告准备建房之际，被告天津市房管局却与天津市“天源”房地产开发公司签定协议，将诉争之房有偿拨给“天源”公司开发，随后被告河西区房管局向原告下达了吊销原告的房屋所有权证，使原告无法再行建房。原告认为，原告已有偿取得诉争之房的产权，根据《中国人民解放军房地产管理条例》第四条规定“军队房地产的权属统归军委总部”，军产地方不能随意处理，必须通过军委总后勤部解决。因此，要求人民法院依法撤销被告吊销原告房屋所有权证的行为。被告辩称：诉争之房第三人已于1966年移交天津市，有正式移交手续，第三人无权转让，要求维持被告吊销原告房屋所有权证的行为。第三人述称：诉争之房1966年并未正式移交，也未办理正式移交手续，诉争之房第三人有权进行处分。天津市中级人民法院受理此案后，根据本案具体情况决定追加河北省公安厅为第三人。

「审判

天津市中级人民法院经审理认为：河北省省会于1966年迁回保定市后第三人河北省公安厅指派刘志勇到天津市办理房屋移交手续，应视为职务行为。由于文化大革命客观历史原因，第三人没有在移交手续上加盖公章，但移交房屋的行为客观存在，刘志勇的移交说明足以证实，应视为诉争之房产已由第三人移交给天津市有关部门，故第三人无权将诉争之房再行转让。被告河西区房管局在未查清事实的情况下，向原告军房管分局颁发房屋所有权证的行为是错误的，属工作失误。被告天津市房管局发现河西区房管局发证行为有误，函告其予以纠正是正确的。故被告河西区房管局吊销原告持有的河西区小围提道31号房屋所有权证的具体行政行为事实清楚，应予维持。对于原告及第三人提出的诉讼请求本院难予支持。据此，该院于1994年11月3日判决如下：维持被告天津市河西区房管局（94）发9号《关于吊销河西区小围提道31号房屋所有权证的通知》的行政处罚决定。

一审判决后，军房管分局和河北省公安厅不服，向天津市高级人民法院提起上诉。军房管分局上诉称：该分局通过有偿方式合法取得了小围提道31号院的房屋所有权，已成为军产。被上诉人吊销其合法取得的房屋所有权证没有法律依据，是侵犯军队利益的违法行政行为。河北省公安厅上诉称：小围堤道31号是自建房产，根据省委办公厅和省人委办公厅联合文件的规定不属移交范围。移交手续上既没有公安厅加盖公章认可，也没有监交部门的印章，说明该处房产未办理合法有效的转移手续，其房屋所有权仍属河北省公安厅，因此有权对该处房产进行处分。被上诉人天津市房管局、河西区房管局辩称：河北省公安厅派刘志勇等人到天津市办理房屋移交是履行公务的行为。河北省驻天津留守处将小围提道31号连同公安厅其他四处房产一并造册移交给天津市有关部门，其移交是有效的。由于上诉人蒙骗发证机关领取房屋所有权证，故依据《城镇房屋所有权登记暂行办法》第十五条的规定，吊销其房屋所有权证的决定是合法的。

天津市高级人民法院经审理认为：上诉人军房管分局、河北省公安厅不服被上诉人天津市房管局、河西区房管局所作的吊销房屋所有权的具体行政行为涉及房屋产权的归属，系河北省省会迁出天津市后遗留的历史问题。这一历史遗留问题应由天津市与河北省两地政府协商解决。被上诉人河西区房管局对小围提道31号的发证行为和依据被上诉人天津市房管局的批复所作出的吊销房屋所有权证的行为，都是确认产权归属的具体体现，两个具体行政行为均属不当。天津市房管局与河北省公安厅对小围堤31号房产权争议，在有权解决该问题的政府机关尚未作出处理决定之前，任何一方采取任何形式的转让都是无效的。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第三项之规定，该院于1995年7月31日判决如下：一、撤销天津市中级人民法院（1994）中行初字第6号行政判决；二、撤销河西区房地产管理局依据天津市房地产管理局（1994）房权60号批复作出的津西房（94）发9号《关于吊销河西区小围提道31号房屋所有权证的通知》；三、河西区房地产管理局核发的“津西房字第2690号房屋所有权证”的具体行政行为无效。

「评析

本案是因吊销房屋所有权证这一具体行政行为引发的行政案件，争议的实质是房屋产权的归属问题。而产权归属的焦点在于小围堤道31号的移交行为是否成立，这个问题是审查具体行政行为合法与否的关键所在。根据河北省委办公厅、省人委办公厅冀办（66）3号、（66）办发字1号联合文件的规定，小围堤道31号的楼房是河北省公安厅自建的，不属移交范围。但该处房产确被公安厅派出的刘志勇送交到河北省留守处，由留守处将该处房产列入移交清册中移交给天津市有关部门。如果移交的手续健全，即使河北省公安厅认为是误交，再主张权利也是很困难的。然而，从河北省和天津市各自保管的移交房屋的档案中都反映出每个单位的移交文件上都有移交部门、接受部门和监交部门三方加盖的公章。由此可以看出移交房产三方加盖公章是不可缺少的，特别是移交单位盖章是必不可少的。而刘志勇书写的移交说明上只加盖了他个人印章和天津市房管局的公章，这种移交缺乏完备的法定手续。

房屋管理解决方案篇4

根据城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例城市商品房预售管理办法有关规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上房地产主管部门和负责土地管理工作的部门备案。可以确定备案机关的权利为：有权对所辖地区的商品房预售合同进行备案登记；有权要求并督促房地产开发企业将已签订的商品房预售合同送至备案机关进行备案。根据城市房地产管理法和关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知有关规定，可以确定备案机关的义务为：对备案信息进行收集整理及统计、；协助法院或有关部门对备案信息进行查询；按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书对已备案的房屋办理协助执行事项。

二、合同备案业务的流程

开发商或业主持商品房买卖合同及有关材料（附件一）备案窗口申请工作人员查档录入合同信息誉表登记发放备案证明合同归档。

三、解除合同备案业务的流程

业主本人持商品房合同备案申请表及有关材料（附件二）来备案窗申请工作人员审核资料收件工作人员查档后录入信息审批表登记发放撤销合同

四、合同备案的主要业务

(一)商品房合同备案登记

(二)解除商品房合同备案登记

(三)经开发企业申请对已进行网上登记备案的合同，打印并发放备案证明

(四)配合产籍科查询有关商品房合同备案信息

(五)每月定期将合同整理归档

(六)将购买商品房屋产权证明书进行出售登记

(七)统计商品房备案信息

（八）备案证明遗失补办

五、手工备案时限：为十个工作日，目前合同备案及解除合同备案都是免费办理。

六、常见问题：

1、常有法院判决过户的商品房前来申请备案到过户后的名下，一般都不受理此类的要求。因为如果未符合办证条件的，法院只能先办理该套房屋的查封事项，而不能将备案的名字凭判决书直接更改，应等该房屋符合办理产权证的条件后，再由法院下达协助执行书将该房过户，新的房主可执法院判决书及相关办证材料直接申办房产证，按法院判决的办证类型办理。理由如下：合同登记备案期间，备案机关不应协助法院更改买受人姓名。关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第二十七条，人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。合同登记备案并不是房屋权属登记，依据城市房屋权属登记管理办法第三条关于房屋权属登记的定义，可以确定，只有第一手买受人办理了权属登记后，才能由权利受让人执相关法院裁定，到房地产管理部门申请权属变更、转移登记。

2、离婚后前来解除合同备案的，符合以下条件的可以受理：购房者在未办理房产证前离婚，离婚协议中协商房屋归夫妻某一方所有。前来将原备案撤销，并重新备案为新的一方。所解除的房屋合同备案须无抵押、无查封。解除合同备案与新的合同备案同时办理。

七、业务发展情况：

最初开始实行备案大概是93年，当时商品房开发量少，比较简单，递来合同登记，盖备案章；96年开始慢慢建立较完整的楼盘表，利用电脑进行管理，20xx年7月左右，利用新系统进行合同备案，发放商品房备案证明，取消在合同上盖备案章的做法。进行网上备案，到目前为止，每月网上备案量大概占总备案量(每月约4000份左右)的1/3。

八、近三年的业务量：

合同备案总量为50443份(含撤销4536份)；合同备案总量为46684份(含撤销5609份)，比上一年减少约8%。备案总量为56552份(含撤销5389份，网上备案16588份)。

房屋管理解决方案篇5

2003年3月，原告凌某委托其子与D公司签订了商品房预售合同，购买位于X县W镇“XX商城”1-4-9号房屋。双方于2003年6月11日在X县房管局进行登记备案。同时，凌某于2005年3月占有使用该房屋至2013年9月。

2005年5月，第三人郑某与D公司签订商品房买卖合同，购买位于X县W镇“XX商城”2栋1单元4-9、10号房屋，同年5月8日，该合同在X县房管局进行了登记备案。2006年4月28日，郑某就上述备案房屋向X县房管局申请房屋所有权转移登记，并提交了相应的申请资料。X县房管局受理审核后于2006年5月28日颁发产权证，产权证上载明该房屋地址位于X县W镇W路317号1-5栋9、10号。

2007年，郑某向X县人民法院提起民事诉讼，要求凌某搬出X县W镇W路317号1-5栋9、10号房屋。X县人民法院经审理查明，“XX商城”原房号1-4-9号与郑某购买的1-1-4-9号和郑某所持产权证栋号为1-5，房号为9、10号房屋为同一套房屋，并于2007年11月作出民事判决，判决凌某搬出该房屋。此判决书生效后，在执行过程中，凌某不服判决，向C市中级人民法院申请再审。后经法院调解，双方于2013年9月自愿达成调解协议：凌某搬出该房屋；郑某一次性补偿凌某10万元。2013年9月郑某将10万元补偿给凌某。同年10月，凌某向X县房管局申请将此房屋的备案注销，并自行搬出该房屋，由郑某占有、使用。

2011年11月，凌某向X县人民法院提起行政诉讼，在民事诉讼审理过程中，诉请撤销郑某房屋登记，确认X县房管局的登记行为违法。C市中级人民法院作出裁定，指定S县人民法院管辖此案。2012年12月S县人民法院作出裁定，认为凌某原告资格不适格，驳回。凌某不服此裁定，上诉至C市中级人民法院。C市中级人民法院于2014年4月作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。凌某不服，向检察机关申诉。2014年3月17日S省人民检察院向S省高级人民法院提出抗诉。2014年4月28日S省高级人民法院指定C市中级人民法院再审此案。C市中级人民法院作出裁定：撤销C市中级人民法院的行政裁定和S县人民法院的行政裁定；指定S县人民法院继续审理此案。2015年9月，S县人民法院作出一审判决，驳回原告的诉讼请求。目前，本案正在C市中级人民法院二审中。

二、案情分析

本案的争议焦点有两个：第一，购买的房屋已备案但没有进行产权登记的买受人对房屋登记是否有提起行政诉讼的主体资格；第二，X县房管局的颁证行为是否合法。

关于第一个争议焦点，本案中，原一审、二审法院均认为，凌某购买D公司的房屋只与某公司之间形成债权关系，对该房屋不享有物权。且有生效的民事判决确认凌某无权占有使用该房屋。因此，凌某对该房的占有、使用缺乏合法性，其对该房屋的登记行为不存在法律上的利害关系，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人、其他组织对该项行为不服的，可以依法提起行政诉讼”的规定，因此认定，原告主体资格不适格。

检察机关抗诉认为，凌某与D公司签订了商品房预售合同，他不仅对D公司享有债权，还实际占有、使用该房屋，并对该房屋依法享有申请房屋管理部门办理产权登记的请求权，这是一种可以从债权转化为物权的期待权。如果没有X县房管局向郑某颁证的行政行为，凌某的债权就能顺利的物权化。但是，X县房管局将房屋权属证书颁给第三人郑某，致使民事判决依据该权属证书认定凌某的房屋所有权归郑某所有，凌某限期搬出房屋。正是X县房管局颁证的具体行政行为导致凌某对该房屋的债权无法转化为物权，失去了对该房屋的占有、使用权利。因此，该具体行政行为对凌某的合法权益产生了影响，凌某失去房屋的物权期待权和排他请求权与X县房管局的颁证行为存在直接因果关系，即凌某与涉诉具体行政行为有法律上的利害关系，凌某可以依法提起行政诉讼。

根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条的规定，“法律上的利害关系”是指当事人的合法权益与具体行政行为之间存在因果关系。凌某与D公司签订了《商品房预售合同》，办理了备案登记，同时实际占有、使用该房屋，X县房管局将该房屋登记给第三人的具体行政行为已经对凌某的民事权利造成了影响。因此，凌某与此具体行政行为有法律上的利害关系，可以成为行政诉讼的适格主体。

关于第二个争议焦点，一审法院认为，根据《城市房屋权属登记管理办法》的第十七条第二款“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”和第二十七条“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书”的规定，X县房管局的颁证行为未违反法律规定，判决驳回原告诉讼请求。

由于X县房管局的颁证行为发生在2006年，因此当时适用的法律法规是《城市房地产转让管理规定》和《城市房屋权属登记管理办法》。根据《城市房地产转让管理规定》第六条“下列房屋不得转让：（五）权属有争议的”和《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书”办理产权登记的前提是产权来源清楚，无争议。但根据当时X县房管局的备案信息可以看出，本案所涉房屋办理了两个备案登记，分属两个不同的主体（即凌某和郑某），作为备案管理部门的X县房管局应当知晓这一情况。在该实上已经存在“一房两备”的情况下，X县房管局仍然为郑某办理了产权登记，从合法性来说值得商榷。但由于本案发回重审后双流法院于2015年作出的一审行政判决是在凌某与郑某已达成民事调解，并自愿到房管局注销备案登记之后作出的，因此，一审法院以凌某缺乏对该房享有所有权的事实依据和法律依据为理由判决驳回原告诉讼请求是恰当的。

三、本案启示

本案在审理过程中虽然审查的是原告主体资格适格与否和产权登记合法与否，但引发后面一系列诉讼的根源是“一房两备”，即同一房屋，备案给两个不同的买受人。登记机构查找原因是当年没有建立楼盘表，因此对开发商的备案无法进行有效地管理。通过对本案的反思，我们认识到，目前对于商品房备案管理虽然比以前日趋完善，但仍然存在一些问题，需要我们在实践工作中去不断改进和加强。

1.备案管理的法律法规依据较少，规范性文件内容与上位法有一定冲突

目前，备案管理的依据主要是《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》。其中，《城市房地产管理法》仅在第四十五条，《城市商品房预售管理办法》仅在第十条规定了预售合同应报主管部门备案，属于原则性的规定。

2.备案管理“进口太松、出口太严”，管理尺度标准不统一

长期以来，我们一直将商品房预售合同备案视为一种事后监督的行政手段。但从本案中法院的认定和实践操作来看，备案已经成为一种实质上可以对第三人产生对抗效力的行政行为，这种行政行为具有可诉性。而对于这一行政行为的管理形式和标准存在着“前松后紧”的情况。根据“C市商品房买卖合同登记备案管理办法”的规定，商品房预售合同进行备案是由开发商根据合同直接在网上进行，除了几种不予备案的情形，房管部门对备案申请人主体资格、申请方式（单方或者双方申请）、合同内容均不做审查，即进口太松。但如需变更或者注销备案，则要详细审查变更或者注销原因、申请主体、申请方式（单方或者双方申请），尤其对于不能更改或者注销备案的情形作了多方面的限制，即出口太严。虽然严格管理备案的变更和注销是为了更好地规范和管理房地产市场，但对于进行备案和备案变更、注销的标准不统一，会造成行政机关过多干涉合同双方的意思自治权利，引发窗口矛盾，甚至一些规定要求过严，却无法律法规依据，甚至与上位法冲突而导致行政行为有诉讼风险。